Udbudspris
6.700.000 kr.
61.468 kr/m²
Vores estimat
6.700.000 kr.
61.468 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 52.308 · median 54.631 · P90 63.459 kr/m²5 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·182 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1971) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 3 · ✗ 2
✗Beton 1971✗α -0.6%!Comps usikre (5)!Ingen AVM!109 m² stor✓Sol 89✓1. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
109 m²
Værelser
3
Byggeår
1971
Udbudspris
6.700.000 kr.
Dage på markedet
182d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.040 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.700.000 kr.
61.468 kr./m² · fallback
Investeret
6.742.050 kr.
61.854 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.823.529 kr.
62.601 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 61.468 | 6.700.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 61.468 | 6.700.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 52.308 | 5.701.617 kr. | -14.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 54.631 | 5.954.795 kr. | -11.1 % | 5 comps inden for 1 km, median 20 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 63.459 | 6.917.045 kr. | +3.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.349 | 2.000.000 kr. | -70.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år166.320 kr.
Salgspris6.700.000 kr.
Profit (1 års hold)124.270 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.8%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast6.8%
Gross rental/år233.028 kr.
Salgspris6.968.000 kr.
Profit (1 års hold)458.978 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år267.874 kr.
Salgspris7.691.600 kr.
Profit (1 års hold)1.217.424 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (109) × 12 mdr
= Langtidsleje/år222.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)289.068 kr.
− Ejerudgifter/år-56.040 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)166.320 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)233.028 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)267.874 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.700.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.700.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.700.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.200 kr.
= Tx-omkostning42.050 kr.
+ Tilbudspris6.700.000 kr.
= Total investeret6.742.050 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.700.000 kr.
− Investeret-6.742.050 kr.
= Spread-42.050 kr.
÷ Investeret÷ 6.742.050 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)61.468 kr.
MæglerAmager | Dragør
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-11-04normal
3.450.000 kr.31.651 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.450.000 kr.2019-11-04 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer9.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…