Udbudspris
3.650.000 kr.
79.348 kr/m²
Vores estimat
3.535.593 kr.
76.861 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.1 %
-114.407 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.8 %
Comp-engineP10 59.242 · median 68.326 · P90 76.105 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 23.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -14%✗α -3.8%✓KBH-klassiker 1934✓Sol 95✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.861 kr/m² × 46 m² = 3.535.593 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
46 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
3.650.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.304 kr./år
Alpha
-3.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.535.593 kr.
76.861 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.673.750 kr.
79.864 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.566.679 kr.
77.536 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.348 | 3.650.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.861 | 3.535.593 kr. | -3.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.242 | 2.725.150 kr. | -25.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.326 | 3.142.983 kr. | -13.9 % | 8 comps inden for 250 m, median 69 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.105 | 3.500.826 kr. | -4.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.174 | 790.000 kr. | -78.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.3%
α (alpha)-3.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år54.336 kr.
Salgspris3.535.593 kr.
Profit (1 års hold)-83.821 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.6%
α (alpha)-3.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år86.628 kr.
Salgspris3.677.017 kr.
Profit (1 års hold)89.895 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.1%
α (alpha)-3.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast16.1%
Gross rental/år186.212 kr.
Salgspris4.058.861 kr.
Profit (1 års hold)571.323 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (46) × 12 mdr
= Langtidsleje/år107.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)139.932 kr.
− Ejerudgifter/år-53.304 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)54.336 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)86.628 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.212 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.650.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.900 kr.
= Tx-omkostning23.750 kr.
+ Tilbudspris3.650.000 kr.
= Total investeret3.673.750 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.535.593 kr.
− Investeret-3.673.750 kr.
= Spread-138.157 kr.
÷ Investeret÷ 3.673.750 kr.
= Alpha-3.8%
Mægler
kr/m² (udbud)79.348 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-01-12normal
1.940.000 kr.42.174 kr./m²
2014-12-14normal
950.000 kr.20.652 kr./m²
2014-09-24normal
950.000 kr.20.652 kr./m²
2007-06-28normal
1.100.000 kr.23.913 kr./m²
2005-10-26family
612.000 kr.13.304 kr./m²
2000-01-21normal
480.440 kr.10.444 kr./m²
1994-07-12normal
135.000 kr.2.935 kr./m²
1994-05-30auction
124.000 kr.2.696 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 790.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.940.000 kr.2023-01-12 · 3 år siden
Udbudspris implicerer23.5% pa
FMV implicerer22.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2-værelses med altan, original charme og stilrent køkken ved Mozarts Plads.
På attraktive Mozartsvej, lige ved Mozarts Plads og metroen, finder du denne charmerende og velindrettede 2 værelses ejerlejlighed på 46 m². Lejligheden fremstår i flot, indflytningsklar stand og kombinerer på fineste vis klassisk københavnercharme med moderne komfort.Boligen byder på en lys og indbydende stue med smukke originale plankegulve, elegant stuk og et skønt lysindfald. Fra stuen er der direkte udgang til en dejlig altan, som giver et ekstra opholdsrum isommerhalvåret. Det stilrene køk