Udbudspris
4.295.000 kr.
62.246 kr/m²
Vores estimat
4.320.008 kr.
62.609 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.6 %
+25.008 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.1 %
Comp-engineP10 56.153 · median 59.114 · P90 78.158 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2017)
- ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
- ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.1%!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 95✓Nybyg 2017✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.609 kr/m² × 69 m² = 4.320.008 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
89d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.472 kr./år
Alpha
-0.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.320.008 kr.
62.609 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
62.647 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.394.082 kr.
63.682 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 62.246 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.609 | 4.320.008 kr. | +0.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.153 | 3.874.585 kr. | -9.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 59.114 | 4.078.838 kr. | -5.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 19 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 78.158 | 5.392.915 kr. | +25.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.739 | 1.500.000 kr. | -65.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.3%
α (alpha)-0.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år102.288 kr.
Salgspris4.320.008 kr.
Profit (1 års hold)99.676 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)-0.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år144.516 kr.
Salgspris4.492.808 kr.
Profit (1 års hold)314.704 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.9%
α (alpha)-0.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast19.9%
Gross rental/år222.826 kr.
Salgspris4.959.369 kr.
Profit (1 års hold)859.575 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.988 kr.
− Ejerudgifter/år-38.472 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.288 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)144.516 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)222.826 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.320.008 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-2.612 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-0.1%
Mægler
kr/m² (udbud)62.246 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-02-29normal
2.250.000 kr.32.609 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.250.000 kr.2016-02-29 · 10 år siden
Udbudspris implicerer6.7% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed med altan og tæt på metro og natur
Velkommen til en moderne og indflytningsklar ejerlejlighed på 69 m², hvor stilrent design, et fantastisk lysindfald og en attraktiv beliggenhed går hånd i hånd. Boligen er opført i 2017 og fremstår lys, velholdt og gennemtænkt med en planløsning, der udnytter hver eneste kvadratmeter optimalt. Her får man en bolig, der passer perfekt til både singlen, parret eller den kvalitetsbevidste køber, som ønsker en nem og moderne hverdag.Allerede ved første skridt indenfor opleves den lyse og indbydende