Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2017)
- ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
Red flags
- ·α -19.0% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -19.0%✓4. sal✓Sol 95✓Nybyg 2017✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 53.095 kr/m² × 69 m² = 3.663.579 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.472 kr./år
Alpha
-19.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.663.579 kr.
53.095 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
65.563 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.741.568 kr.
54.226 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
65.145 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.663.579 kr.
53.095 kr./m²
-18.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.500.000 kr.
21.739 kr./m²
-66.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.8%
α (alpha)-19.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-16.8%
Gross rental/år102.288 kr.
Salgspris3.663.579 kr.
Profit (1 års hold)-757.953 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.8%
α (alpha)-19.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast-8.8%
Gross rental/år144.516 kr.
Salgspris3.920.030 kr.
Profit (1 års hold)-459.274 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.7%
α (alpha)-19.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år222.826 kr.
Salgspris4.205.789 kr.
Profit (1 års hold)-95.206 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.988 kr.
− Ejerudgifter/år-38.472 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.288 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)144.516 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)222.826 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.663.579 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-860.241 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-19.0%
Mægler
kr/m² (udbud)65.145 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-02-29normal
2.250.000 kr.32.609 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.250.000 kr.2016-02-29 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer5.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed med altan og tæt på metro og natur
Velkommen til en moderne og indflytningsklar ejerlejlighed på 69 m², hvor stilrent design, et fantastisk lysindfald og en attraktiv beliggenhed går hånd i hånd. Boligen er opført i 2017 og fremstår lys, velholdt og gennemtænkt med en planløsning, der udnytter hver eneste kvadratmeter optimalt. Her får man en bolig, der passer perfekt til både singlen, parret eller den kvalitetsbevidste køber, som ønsker en nem og moderne hverdag.Allerede ved første skridt indenfor opleves den lyse og indbydende