Udbudspris
4.895.000 kr.
92.358 kr/m²
Vores estimat
4.860.685 kr.
91.711 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.7 %
-34.315 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.3 %
Comp-engineP10 74.613 · median 90.045 · P90 97.873 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 51.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -1.3%✓5. sal✓KBH-klassiker 1902✓Sol 100✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.711 kr/m² × 53 m² = 4.860.685 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
4.895.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.636 kr./år
Alpha
-1.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.860.685 kr.
91.711 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.926.220 kr.
92.948 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.899.005 kr.
92.434 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.358 | 4.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.711 | 4.860.685 kr. | -0.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.613 | 3.954.479 kr. | -19.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.045 | 4.772.395 kr. | -2.5 % | 8 comps inden for 250 m, median 62 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 97.873 | 5.187.273 kr. | +6.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.585 | 1.250.000 kr. | -74.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.1%
α (alpha)-1.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år69.564 kr.
Salgspris4.860.685 kr.
Profit (1 års hold)4.029 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.9%
α (alpha)-1.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år107.724 kr.
Salgspris5.055.112 kr.
Profit (1 års hold)236.616 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.1%
α (alpha)-1.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.1%
Gross rental/år177.417 kr.
Salgspris5.580.066 kr.
Profit (1 års hold)831.264 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.360 kr.
− Ejerudgifter/år-57.636 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)69.564 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)107.724 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.417 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.370 kr.
= Tx-omkostning31.220 kr.
+ Tilbudspris4.895.000 kr.
= Total investeret4.926.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.860.685 kr.
− Investeret-4.926.220 kr.
= Spread-65.535 kr.
÷ Investeret÷ 4.926.220 kr.
= Alpha-1.3%
Mægler
kr/m² (udbud)92.358 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-11normal
1.400.000 kr.26.415 kr./m²
2020-12-15normal
2.795.000 kr.52.736 kr./m²
2019-10-29family
1.397.249 kr.26.363 kr./m²
2015-12-17normal
1.875.000 kr.35.377 kr./m²
2005-01-16normal
1.300.000 kr.24.528 kr./m²
1997-11-10normal
558.481 kr.10.537 kr./m²
1997-01-09normal
315.000 kr.5.943 kr./m²
1993-08-23normal
280.000 kr.5.283 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.400.000 kr.2023-10-11 · 3 år siden
Udbudspris implicerer51.8% pa
FMV implicerer51.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 2-værelses øverst i ejendommen – attraktivt placeret på Indre Østerbro
På en attraktiv adresse på Indre Østerbro finder du denne lyse og indbydende 2-værelses lejlighed på 53 m². Boligen ligger øverst i ejendommen, og du får derfor både et dejligt lysindfald og den særlige ro, der følger med ikke at have nogen overbo.Indretningen er både funktionel og indbydende. Den store stue danner et naturligt samlingspunkt i boligen og byder på god plads til både spisebord og et hyggeligt sofaarrangement. Her er der rig mulighed for at skabe en personlig og stemningsfuld indre