Udbudspris
4.495.000 kr.
84.811 kr/m²
Vores estimat
4.611.378 kr.
87.007 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.6 %
+116.378 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.9 %
Comp-engineP10 74.613 · median 90.045 · P90 97.873 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 47.5% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.9%✓Comps +6%✓5. sal✓KBH-klassiker 1902✓Sol 100✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.007 kr/m² × 53 m² = 4.611.378 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
89d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.636 kr./år
Alpha
1.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.611.378 kr.
87.007 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
85.355 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.651.185 kr.
87.758 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.811 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.007 | 4.611.378 kr. | +2.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.613 | 3.954.479 kr. | -12.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.045 | 4.772.395 kr. | +6.2 % | 8 comps inden for 250 m, median 62 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 97.873 | 5.187.273 kr. | +15.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.585 | 1.250.000 kr. | -72.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.5%
α (alpha)1.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år69.564 kr.
Salgspris4.611.378 kr.
Profit (1 års hold)157.122 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.3%
α (alpha)1.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast8.3%
Gross rental/år107.724 kr.
Salgspris4.795.833 kr.
Profit (1 års hold)379.737 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.7%
α (alpha)1.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast20.7%
Gross rental/år177.417 kr.
Salgspris5.293.862 kr.
Profit (1 års hold)947.459 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.360 kr.
− Ejerudgifter/år-57.636 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)69.564 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)107.724 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.417 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.611.378 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread87.558 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha1.9%
Mægler
kr/m² (udbud)84.811 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-11normal
1.400.000 kr.26.415 kr./m²
2020-12-15normal
2.795.000 kr.52.736 kr./m²
2019-10-29family
1.397.249 kr.26.363 kr./m²
2015-12-17normal
1.875.000 kr.35.377 kr./m²
2005-01-16normal
1.300.000 kr.24.528 kr./m²
1997-11-10normal
558.481 kr.10.537 kr./m²
1997-01-09normal
315.000 kr.5.943 kr./m²
1993-08-23normal
280.000 kr.5.283 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.400.000 kr.2023-10-11 · 3 år siden
Udbudspris implicerer47.5% pa
FMV implicerer48.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 2-værelses øverst i ejendommen – attraktivt placeret på Indre Østerbro
På en attraktiv adresse på Indre Østerbro finder du denne lyse og indbydende 2-værelses lejlighed på 53 m². Boligen ligger øverst i ejendommen, og du får derfor både et dejligt lysindfald og den særlige ro, der følger med ikke at have nogen overbo.Indretningen er både funktionel og indbydende. Den store stue danner et naturligt samlingspunkt i boligen og byder på god plads til både spisebord og et hyggeligt sofaarrangement. Her er der rig mulighed for at skabe en personlig og stemningsfuld indre