iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Købkes Plads 32, 4. th

1799 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Udbudspris
11.795.000 kr.
99.118 kr/m²
Vores estimat
11.136.746 kr.
93.586 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.6 %
-658.254 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.2 %
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2019)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·134 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 15.0% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -6.2%✗119 m² for stor✓4. sal✓Sol 100✓Nybyg 2019✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 93.586 kr/m² × 119 m² = 11.136.746 kr.
Købkes Plads 32, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
119 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
11.795.000 kr.
Dage på markedet
134d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 66.420 kr./år
Alpha
-6.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.136.746 kr.
93.586 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.867.620 kr.
99.728 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.279.260 kr.
94.784 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris99.11811.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM93.58611.136.746 kr.-5.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.6892.700.000 kr.-77.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.4%
α (alpha)-6.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-4.4%
Gross rental/år212.040 kr.
Salgspris11.136.746 kr.
Profit (1 års hold)-518.834 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.3%
α (alpha)-6.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år295.578 kr.
Salgspris11.582.216 kr.
Profit (1 års hold)10.174 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.5%
α (alpha)-6.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast11.5%
Gross rental/år335.929 kr.
Salgspris12.784.984 kr.
Profit (1 års hold)1.253.294 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (119) × 12 mdr
= Langtidsleje/år278.460 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)361.998 kr.
− Ejerudgifter/år-66.420 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)212.040 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)295.578 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)335.929 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris11.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)11.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+70.770 kr.
= Tx-omkostning72.620 kr.
+ Tilbudspris11.795.000 kr.
= Total investeret11.867.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.136.746 kr.
− Investeret-11.867.620 kr.
= Spread-730.874 kr.
÷ Investeret÷ 11.867.620 kr.
= Alpha-6.2%

Mægler

kr/m² (udbud)99.118 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-09-05normal
7.750.000 kr.65.126 kr./m²
2020-07-29normal
6.385.000 kr.53.655 kr./m²
2016-12-20normal
5.517.653 kr.46.367 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.750.000 kr.2023-09-05 · 3 år siden
Udbudspris implicerer15.0% pa
FMV implicerer12.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv familielejlighed i Købke Hus i Carlsberg Byen – stor altan, lys og udsigt over Humleby

Eksklusiv familielejlighed i Købke Hus i Carlsberg Byen – stor altan, lys og udsigt over Humleby LEJLIGHED: På Købkes Plads 32, 4. th. udbydes denne skønne og velindrettede lejlighed på hele 119 m², beliggende højt på 4. sal i Købke Hus med en fantastisk udsigt over de charmerende tage i Humleby. Her får I en bolig, der er oplagt til både solisten, parret eller familien, som ønsker god plads og en attraktiv beliggenhed i Carlsberg Byen. Lejligheden byder på en rummelig entré med skabsplads, to