Købkes Plads 32, 4. th

1799 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view

Top-pick score

55/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet25/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals8/15

Positive signaler

·Moderne (byggeår 2019)
·Fresh handelsdata (2023)
·Tier-B bydel (vesterbro)
·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Seller CAGR 15.0% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 2

✗α -0.6%✗119 m² for stor!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100✓Nybyg 2019

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Vesterbro

kvm

119 m²

Værelser

Byggeår

2019

Udbudspris

11.795.000 kr.

Dage på markedet

74d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.924 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 195

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 66.420 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

11.795.000 kr.

99.118 kr./m² · fallback

Investeret

11.867.620 kr.

99.728 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

11.933.588 kr.

100.282 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

11.795.000 kr.

99.118 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

11.795.000 kr.

99.118 kr./m²

listPris fallback

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

2.700.000 kr.

22.689 kr./m²

-77.1% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.2%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.8%

= Total afkast1.2%

Gross rental/år212.040 kr.

Salgspris11.795.000 kr.

Profit (1 års hold)139.420 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

8.9%

α (alpha)-0.6%

β (7% beta)7.0%

cf-yield2.5%

= Total afkast8.9%

Gross rental/år295.578 kr.

Salgspris12.620.650 kr.

Profit (1 års hold)1.048.608 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.0%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield2.8%

= Total afkast17.0%

Gross rental/år335.929 kr.

Salgspris13.540.660 kr.

Profit (1 års hold)2.008.969 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (luksus)× 1.15

= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år561.793 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-84.269 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.

= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr

× kvm (119) × 12 mdr

= Langtidsleje/år278.460 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)361.998 kr.

− Ejerudgifter/år-66.420 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)212.040 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)295.578 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)335.929 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris11.795.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)11.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)11.795.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+70.770 kr.

= Tx-omkostning72.620 kr.

+ Tilbudspris11.795.000 kr.

= Total investeret11.867.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.795.000 kr.

− Investeret-11.867.620 kr.

= Spread-72.620 kr.

÷ Investeret÷ 11.867.620 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)99.118 kr.

Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2023-09-05normal

7.750.000 kr.65.126 kr./m²

2020-07-29normal

6.385.000 kr.53.655 kr./m²

2016-12-20normal

5.517.653 kr.46.367 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

7.750.000 kr.2023-09-05 · 3 år siden

Udbudspris implicerer15.0% pa

FMV implicerer15.0% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv familielejlighed i Købke Hus i Carlsberg Byen – stor altan, lys og udsigt over Humleby

Eksklusiv familielejlighed i Købke Hus i Carlsberg Byen – stor altan, lys og udsigt over Humleby LEJLIGHED: På Købkes Plads 32, 4. th. udbydes denne skønne og velindrettede lejlighed på hele 119 m², beliggende højt på 4. sal i Købke Hus med en fantastisk udsigt over de charmerende tage i Humleby. Her får I en bolig, der er oplagt til både solisten, parret eller familien, som ønsker god plads og en attraktiv beliggenhed i Carlsberg Byen. Lejligheden byder på en rummelig entré med skabsplads, to