Udbudspris
4.395.000 kr.
67.615 kr/m²
Vores estimat
4.395.000 kr.
67.615 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 60.480 · median 73.588 · P90 81.332 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1975✗α -0.6%!Ingen AVM✓Comps +9%✓Sol 90✓3. sal✓65 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
65 m²
Værelser
3
Byggeår
1975
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.120 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.395.000 kr.
67.615 kr./m² · fallback
Investeret
4.423.220 kr.
68.050 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.458.678 kr.
68.595 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.615 | 4.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 67.615 | 4.395.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 60.480 | 3.931.227 kr. | -10.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.588 | 4.783.206 kr. | +8.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 50 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 81.332 | 5.286.586 kr. | +20.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 13.538 | 880.000 kr. | -80.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år92.280 kr.
Salgspris4.395.000 kr.
Profit (1 års hold)64.060 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år134.400 kr.
Salgspris4.570.800 kr.
Profit (1 års hold)281.980 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.9%
= Total afkast20.1%
Gross rental/år260.548 kr.
Salgspris5.045.460 kr.
Profit (1 års hold)882.788 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.520 kr.
− Ejerudgifter/år-48.120 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)92.280 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)134.400 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)260.548 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.395.000 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-28.220 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)67.615 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-01-03normal
1.625.000 kr.25.000 kr./m²
2016-09-16family
1.150.000 kr.17.692 kr./m²
2012-05-18normal
1.098.000 kr.16.892 kr./m²
2011-05-02family
829.000 kr.12.754 kr./m²
2004-02-17normal
1.036.000 kr.15.938 kr./m²
2002-10-03normal
1.050.000 kr.16.154 kr./m²
2000-06-26normal
652.222 kr.10.034 kr./m²
1998-04-05normal
473.310 kr.7.282 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 880.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.625.000 kr.2017-01-03 · 9 år siden
Udbudspris implicerer11.7% pa
FMV implicerer11.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Nørrebro fra sin bedste side - altan, lys og luft
Leder du efter en indbydende bolig på det levende Nørrebro, udbydes nu denne veldisponerede ejerlejlighed.Du bydes velkommen i en entré med indbygget skab og gode opbevaringsmuligheder. Herfra træder du videre ind i boligens naturlige samlingspunkt - det åbne opholdsrum, hvor køkken og stue smelter harmonisk sammen. Køkkenet fremstår funktionelt, og det rummelige opholdsrum giver gode muligheder for at indrette med både spiseafdeling og et hyggeligt sofaarrangement.Fra stuen er der direkte udgan