iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Baldersgade 18, 3. 1

2200 København N · danbolig · danbolig Nørrebro

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.995.000 kr.
71.339 kr/m²
Vores estimat
3.995.000 kr.
71.339 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·63 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 2
✗1 deal-breaker✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓3. sal✓56 m² sweet✓Stand 7/10

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Baldersgade 18, 3. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
63d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.928 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
71.339 kr./m² · fallback
Investeret
4.020.820 kr.
71.800 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.030.002 kr.
71.964 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris71.3393.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.3393.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.429920.000 kr.-77.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år61.032 kr.
Salgspris3.995.000 kr.
Profit (1 års hold)35.212 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.8%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.8%
Gross rental/år97.320 kr.
Salgspris4.154.800 kr.
Profit (1 års hold)231.300 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år152.910 kr.
Salgspris4.586.260 kr.
Profit (1 års hold)718.350 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)157.248 kr.
− Ejerudgifter/år-59.928 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)61.032 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)97.320 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)152.910 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.995.000 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-25.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)71.339 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2009-08-03family
700.000 kr.12.500 kr./m²
2007-08-24normal
1.300.000 kr.23.214 kr./m²
2001-05-14normal
695.067 kr.12.412 kr./m²
1999-07-22normal
567.000 kr.10.125 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 920.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.300.000 kr.2007-08-24 · 19 år siden
Udbudspris implicerer6.1% pa
FMV implicerer6.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stille placeret i attraktivt område med renoveret badeværelse.

LEJLIGHED: Her bliver du en del af attraktivt område tæt ved metro, samt fantastisk miljø med masser af lækre restauranter, caféer og Nørrebroparken lige om hjørnet. Man er placeret på 3. sal, så sikret masser af lys. Du bydes velkommen af rummelig entré med god skabsplads. Herfra har man stor stue og kombineret værelse med kig til den stille Baldersgade. I forlængelse har man køkken med hyggelig spiseplads og opvaskemaskine. Er man til køkkenalrum, kan dette ligeledes etableres. Til sidst har m