Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓3. sal✓56 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
3d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.928 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.295.000 kr.
76.696 kr./m² · fallback
Investeret
4.322.620 kr.
77.190 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.328.213 kr.
77.290 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.295.000 kr.
76.696 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.295.000 kr.
76.696 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
920.000 kr.
16.429 kr./m²
-78.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år61.032 kr.
Salgspris4.295.000 kr.
Profit (1 års hold)33.412 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.6%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år97.320 kr.
Salgspris4.595.650 kr.
Profit (1 års hold)370.350 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år152.910 kr.
Salgspris4.930.660 kr.
Profit (1 års hold)760.950 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)157.248 kr.
− Ejerudgifter/år-59.928 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)61.032 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)97.320 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)152.910 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.295.000 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-27.620 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)76.696 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2009-08-03family
700.000 kr.12.500 kr./m²
2007-08-24normal
1.300.000 kr.23.214 kr./m²
2001-05-14normal
695.067 kr.12.412 kr./m²
1999-07-22normal
567.000 kr.10.125 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 920.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.300.000 kr.2007-08-24 · 19 år siden
Udbudspris implicerer6.5% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stille placeret i attraktivt område med renoveret badeværelse.
LEJLIGHED: Her bliver du en del af attraktivt område tæt ved metro, samt fantastisk miljø med masser af lækre restauranter, caféer og Nørrebroparken lige om hjørnet. Man er placeret på 3. sal, så sikret masser af lys. Du bydes velkommen af rummelig entré med god skabsplads. Herfra har man stor stue og kombineret værelse med kig til den stille Baldersgade. I forlængelse har man køkken med hyggelig spiseplads og opvaskemaskine. Er man til køkkenalrum, kan dette ligeledes etableres. Til sidst har m