Udbudspris
5.395.000 kr.
74.931 kr/m²
Vores estimat
5.194.038 kr.
72.139 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.7 %
-200.962 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.3 %
Comp-engineP10 63.703 · median 66.159 · P90 80.588 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.3%!Comps usikre (8)✓3. sal✓72 m² sweet✓Bygget 1991✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.139 kr/m² × 72 m² = 5.194.038 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1991
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.144 kr./år
Alpha
-4.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.194.038 kr.
72.139 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
75.406 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.293.722 kr.
73.524 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.931 | 5.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.139 | 5.194.038 kr. | -3.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.703 | 4.586.601 kr. | -15.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.159 | 4.763.475 kr. | -11.7 % | 8 comps samme postnummer, median 506 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 80.588 | 5.802.313 kr. | +7.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 10.417 | 750.000 kr. | -86.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.9%
α (alpha)-4.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år133.296 kr.
Salgspris5.194.038 kr.
Profit (1 års hold)-101.886 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.1%
α (alpha)-4.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år187.728 kr.
Salgspris5.401.800 kr.
Profit (1 års hold)160.308 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.3%
α (alpha)-4.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast16.3%
Gross rental/år315.348 kr.
Salgspris5.962.756 kr.
Profit (1 års hold)848.884 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)235.872 kr.
− Ejerudgifter/år-48.144 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)133.296 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)187.728 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)315.348 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.194.038 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-235.182 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-4.3%
Mægler
kr/m² (udbud)74.931 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-04-12normal
2.670.000 kr.37.083 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.670.000 kr.2018-04-12 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig lejlighed med lækker altan og elevator
Har du altid drømt om at bo helt på toppen? Så er det måske her, du skal slå dig ned. Øverst i en flot og moderne ejendom venter en indbydende lejlighed, hvor komfort, kvalitet og en attraktiv beliggenhed går hånd i hånd. Her er der tænkt på detaljerne – fra elevatoren, der bringer dig direkte til etagen, til de velindrettede faciliteter i selve boligen.Lejligheden er klar til indflytning, så du kan hurtigt gøre den til dit nye hjem og nyde en hverdag i stilfulde og funktionelle rammer. Uanset o