iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Stenhuggervej 6, 1. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.195.000 kr.
86.351 kr/m²
Vores estimat
2.967.287 kr.
80.197 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.1 %
-227.713 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.7 %
Comp-engineP10 64.684 · median 80.485 · P90 82.992 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·112 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 17.4% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -7.7%!Sol 43✓KBH-klassiker 1935✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.197 kr/m² × 37 m² = 2.967.287 kr.
Stenhuggervej 6, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
37 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.195.000 kr.
Dage på markedet
112d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 26.196 kr./år
Alpha
-7.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.967.287 kr.
80.197 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.216.020 kr.
86.919 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.001.154 kr.
81.112 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris86.3513.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.1972.967.287 kr.-7.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.6842.393.299 kr.-25.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median80.4852.977.938 kr.-6.8 %8 comps inden for 250 m, median 59 m væk · high confidence
Comp-engine · P9082.9923.070.713 kr.-3.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.676580.000 kr.-81.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.1%
α (alpha)-7.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-6.1%
Gross rental/år53.724 kr.
Salgspris2.967.287 kr.
Profit (1 års hold)-195.009 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.3%
α (alpha)-7.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-1.3%
Gross rental/år77.700 kr.
Salgspris3.085.978 kr.
Profit (1 års hold)-52.342 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.9%
α (alpha)-7.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast12.9%
Gross rental/år186.642 kr.
Salgspris3.406.445 kr.
Profit (1 års hold)377.067 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (37) × 12 mdr
= Langtidsleje/år79.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)103.896 kr.
− Ejerudgifter/år-26.196 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)53.724 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)77.700 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.642 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.170 kr.
= Tx-omkostning21.020 kr.
+ Tilbudspris3.195.000 kr.
= Total investeret3.216.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV2.967.287 kr.
− Investeret-3.216.020 kr.
= Spread-248.733 kr.
÷ Investeret÷ 3.216.020 kr.
= Alpha-7.7%

Mægler

kr/m² (udbud)86.351 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-08-18normal
1.975.000 kr.53.378 kr./m²
2015-05-10normal
1.250.000 kr.33.784 kr./m²
2013-01-16normal
780.000 kr.21.081 kr./m²
2012-10-10normal
494.000 kr.13.351 kr./m²
2008-10-30normal
570.000 kr.15.405 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 580.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.975.000 kr.2023-08-18 · 3 år siden
Udbudspris implicerer17.4% pa
FMV implicerer14.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Altan. Køkken-alrum. Lys. God stand

Altan. Køkken-alrum. Lys. God stand. Velkommen til Stenhuggervej 6, 1. th. Lys og velindrettet lejlighed med skønt køkken-alrum og hyggelig altan. Boligen byder på en indbydende fordelingsentré med gode opbevaringsmuligheder, et funktionelt badeværelse samt et rummeligt opholdsrum med moderne køkken, plads til både spiseområde og sofahjørne. Fra stuen er der direkte adgang til en dejlig altan, hvor solen og de hyggelige stunder kan nydes under åben himmel. LEJLIGHEDEN: Via hoveddøren træder du