Udbudspris
8.500.000 kr.
107.595 kr/m²
Vores estimat
9.027.680 kr.
114.274 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.2 %
+527.680 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.6 %
Comp-engineP10 78.031 · median 106.547 · P90 121.525 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.6% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2023)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·230 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -1%✓7. sal✓α +5.6%✓Sol 100✓Nybyg 2023✓79 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 114.274 kr/m² × 79 m² = 9.027.680 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
79 m²
Værelser
2
Byggeår
2023
Udbudspris
8.500.000 kr.
Dage på markedet
230d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 83.472 kr./år
Alpha
5.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.027.680 kr.
114.274 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.552.850 kr.
108.264 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.096.340 kr.
115.144 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 107.595 | 8.500.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 114.274 | 9.027.680 kr. | +6.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.031 | 6.164.453 kr. | -27.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 106.547 | 8.417.250 kr. | -1.0 % | 8 comps same_road_250m, median 103 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 121.525 | 9.600.439 kr. | +12.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | – | – | – | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.0%
α (alpha)5.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år125.088 kr.
Salgspris9.027.680 kr.
Profit (1 års hold)599.918 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.7%
α (alpha)5.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast11.7%
Gross rental/år187.656 kr.
Salgspris9.388.787 kr.
Profit (1 års hold)1.023.593 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.1%
α (alpha)5.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast24.1%
Gross rental/år316.908 kr.
Salgspris10.363.777 kr.
Profit (1 års hold)2.127.835 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.850 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.850 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år560.564 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-84.085 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.487 kr.
= Net Airbnb/år400.380 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.128 kr.
− Ejerudgifter/år-83.472 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.088 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)187.656 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)316.908 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+51.000 kr.
= Tx-omkostning52.850 kr.
+ Tilbudspris8.500.000 kr.
= Total investeret8.552.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.027.680 kr.
− Investeret-8.552.850 kr.
= Spread474.830 kr.
÷ Investeret÷ 8.552.850 kr.
= Alpha5.6%
Mægler
kr/m² (udbud)107.595 kr.
Mæglerhome Projekt København
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
PAPIRØEN - Enestående udsigt over København og livet ved vandet
Velkommen til Papirøen 51, 7.4 – en attraktiv 2-værelses bolig, hvor en god planløsning, et fantastisk lysindfald og en enestående beliggenhed går op i en højere enhed.Boligen er indrettet med fokus på funktionalitet og gode opholdsrum. De store vinduespartier giver et dejligt naturligt lys og skaber samtidig en flot visuel forbindelse til København og livet omkring havnen. Her får du en bolig, hvor udsigten bliver en del af hverdagen – og hvor det er let at føle sig hjemme.Den gode 2-værelses i