Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 9.1% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2023)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·170 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓7. sal✓α +9.1%✓Sol 100✓Nybyg 2023✓79 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 118.077 kr/m² × 79 m² = 9.328.089 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
79 m²
Værelser
2
Byggeår
2023
Udbudspris
8.500.000 kr.
Dage på markedet
170d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 83.472 kr./år
Alpha
9.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.328.089 kr.
118.077 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.552.850 kr.
108.264 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.394.957 kr.
118.924 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
8.500.000 kr.
107.595 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.328.089 kr.
118.077 kr./m²
+9.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.5%
α (alpha)9.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år125.088 kr.
Salgspris9.328.089 kr.
Profit (1 års hold)900.327 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
18.3%
α (alpha)9.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år187.656 kr.
Salgspris9.981.055 kr.
Profit (1 års hold)1.615.861 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.6%
α (alpha)9.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast27.6%
Gross rental/år316.908 kr.
Salgspris10.708.646 kr.
Profit (1 års hold)2.472.704 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.850 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.850 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år560.564 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-84.085 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.487 kr.
= Net Airbnb/år400.380 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.128 kr.
− Ejerudgifter/år-83.472 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.088 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)187.656 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)316.908 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+51.000 kr.
= Tx-omkostning52.850 kr.
+ Tilbudspris8.500.000 kr.
= Total investeret8.552.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.328.089 kr.
− Investeret-8.552.850 kr.
= Spread775.239 kr.
÷ Investeret÷ 8.552.850 kr.
= Alpha9.1%
Mægler
kr/m² (udbud)107.595 kr.
Mæglerhome Projekt København
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
PAPIRØEN - HAVNENS JUVEL
Velkommen til Papirøen!En urban oase omkranset af vand på alle fire sider, hvor mennesker mødes for at koble af, opleve kultur, spise god mad, bo – og nyde udsigten over vandet og indre København. Øen har i godt 300 år lagt opdæmmet jord til en lang række vigtige funktioner for byen: fra skibsværft til krigshospital, kanonopbevaring, kuldepot og papirlager. I dag husker de fleste københavnere bedst tiden med oplagring af papir, som gav Christiansholm dens nuværende kaldenavn: PAPIRØEN. Først for