← Tilbage til on-market
Backersvej 6, 2. tv
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Top-pick score
36/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
Red flags
- ·α -6.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -6.4%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 95✓2. sal✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 67.203 kr/m² × 77 m² = 5.174.656 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1903
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.804 kr./år
Alpha
-6.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.174.656 kr.
67.203 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
71.816 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.237.656 kr.
68.022 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.495.000 kr.
71.364 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.174.656 kr.
67.203 kr./m²
-5.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
18.182 kr./m²
-74.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år96.276 kr.
Salgspris5.174.656 kr.
Profit (1 års hold)-258.888 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.2%
α (alpha)-6.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år143.400 kr.
Salgspris5.536.882 kr.
Profit (1 års hold)150.462 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.1%
α (alpha)-6.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast13.1%
Gross rental/år263.110 kr.
Salgspris5.940.505 kr.
Profit (1 års hold)673.795 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.204 kr.
− Ejerudgifter/år-60.804 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.276 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)143.400 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.110 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.174.656 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-355.164 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-6.4%
Mægler
kr/m² (udbud)71.364 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lige ved Lergravsparken på Amager finder I denne lyse lejlighed øverst i en klassisk ejendom, som præsenterer sig med en hvid facade og et sort mansardtag. Boligen har en behagelig atmosfære og giver jer fine muligheder for at sætte jeres eget præg på rammerne, så I kan skabe et personligt hjem. Velkommen til. Beliggenheden er ideel, hvis I ønsker at bo tæt på både offentlig transport, strand og grønne områder. I har kun en kort gåafstand til Lergravsparken, Amager Centret og metrostationen, og