Udbudspris
4.995.000 kr.
64.870 kr/m²
Vores estimat
5.704.597 kr.
74.086 kr/m²
Udbudt under estimat
+14.2 %
+709.597 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 13.5 %
Comp-engineP10 58.284 · median 68.626 · P90 81.760 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 13.5% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·64 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 34% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +13%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 95✓2. sal✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.086 kr/m² × 77 m² = 5.704.597 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1903
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
64d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.956 kr./år
Alpha
13.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.704.597 kr.
74.086 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
65.283 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.766.273 kr.
74.887 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.870 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.086 | 5.704.597 kr. | +14.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.284 | 4.487.855 kr. | -10.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.626 | 5.284.177 kr. | +5.8 % | 8 comps inden for 1 km, median 449 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 81.760 | 6.295.526 kr. | +26.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.182 | 1.400.000 kr. | -72.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
15.4%
α (alpha)13.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast15.4%
Gross rental/år98.124 kr.
Salgspris5.704.597 kr.
Profit (1 års hold)775.901 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
20.4%
α (alpha)13.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast20.4%
Gross rental/år145.248 kr.
Salgspris5.932.781 kr.
Profit (1 års hold)1.051.209 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
33.6%
α (alpha)13.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast33.6%
Gross rental/år264.958 kr.
Salgspris6.548.877 kr.
Profit (1 års hold)1.787.015 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.204 kr.
− Ejerudgifter/år-58.956 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.124 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)145.248 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.958 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.704.597 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread677.777 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha13.5%
Mægler
kr/m² (udbud)64.870 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Herskabelig lejlighed øverst i ejendommen med skønt view over nabolaget
Lejligheden På en eftertragtet Amager-adresse, få skridt fra Lergravsparkens grønne vidder, ligger en smuk herskabsvilla med en solrig fælleshave som det perfekte punktum. Bag disse flotte ydermure venter en veldisponeret treværelses lejlighed, som nu kan blive jeres. Som beboere øverst i ejendommen er I sikret et dejligt lysindfald såvel som en skøn udsigt. Taghældningen giver rummene en helt særlig luftighed; hjemmet folder sig ud uden en eneste skråvæg, mens plankegulve og lette stuklofter t