Udbudspris
5.695.000 kr.
88.984 kr/m²
Vores estimat
5.629.052 kr.
87.954 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.2 %
-65.948 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.8 %
Comp-engineP10 68.792 · median 81.341 · P90 93.020 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·42 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 38.9% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -9%✗α -1.8%✓4. sal✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓64 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.954 kr/m² × 64 m² = 5.629.052 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
42d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.700 kr./år
Alpha
-1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.629.052 kr.
87.954 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
89.547 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.689.962 kr.
88.906 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.984 | 5.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.954 | 5.629.052 kr. | -1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.792 | 4.402.661 kr. | -22.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 81.341 | 5.205.806 kr. | -8.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 60 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 93.020 | 5.953.287 kr. | +4.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.875 | 1.400.000 kr. | -75.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.1%
α (alpha)-1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-0.1%
Gross rental/år96.900 kr.
Salgspris5.629.052 kr.
Profit (1 års hold)-5.068 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.7%
α (alpha)-1.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.7%
Gross rental/år142.980 kr.
Salgspris5.854.214 kr.
Profit (1 års hold)266.174 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.1%
α (alpha)-1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast16.1%
Gross rental/år178.353 kr.
Salgspris6.462.152 kr.
Profit (1 års hold)909.485 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.680 kr.
− Ejerudgifter/år-56.700 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.900 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)142.980 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.353 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.629.052 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-101.968 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-1.8%
Mægler
kr/m² (udbud)88.984 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-04-22normal
4.100.000 kr.64.063 kr./m²
2021-07-02normal
3.375.000 kr.52.734 kr./m²
2016-02-26normal
2.300.000 kr.35.938 kr./m²
2003-08-15normal
1.199.000 kr.18.734 kr./m²
1999-12-15family
467.500 kr.7.305 kr./m²
1993-07-01normal
385.000 kr.6.016 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.100.000 kr.2025-04-22 · 1 år siden
Udbudspris implicerer38.9% pa
FMV implicerer37.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig og indflytningsklar 2-værelses med køkken-alrum, altan og stort badeværelse.
Velkommen til denne indbydende 2-værelses lejlighed, hvor de klassiske Østerbro-detaljer går hånd i hånd med en moderne og åben planløsning. Her får du et skønt køkken-alrum, der naturligt bliver boligens samlingspunkt. Køkkenet er pænt og velholdt og rummer masser af opbevaring, opvaskemaskine samt vaskemaskine. Den hyggelige karnap med indbygget bænk skaber en oplagt læsekrog eller ekstra siddeplads, mens der samtidig er god plads til både spisebord og sofa. Fra alrummet er der direkte udgang