← Tilbage til on-market
Andreas Bjørns Gade 24, 3. th
1428 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
5.395.000 kr.
101.792 kr/m²
Vores estimat
5.064.715 kr.
95.561 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.1 %
-330.285 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.7 %
Comp-engineP10 81.326 · median 93.620 · P90 95.321 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·56 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 24.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 3
✗1 deal-breaker✗Comps -8%✗α -6.7%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 82✓3. sal✓53 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 95.561 kr/m² × 53 m² = 5.064.715 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
56d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.436 kr./år
Alpha
-6.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.064.715 kr.
95.561 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
102.438 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.127.583 kr.
96.747 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 101.792 | 5.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 95.561 | 5.064.715 kr. | -6.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 81.326 | 4.310.284 kr. | -20.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.620 | 4.961.883 kr. | -8.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 34 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 95.321 | 5.052.022 kr. | -6.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.585 | 1.250.000 kr. | -76.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.0%
α (alpha)-6.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-5.0%
Gross rental/år95.484 kr.
Salgspris5.064.715 kr.
Profit (1 års hold)-269.021 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.2%
α (alpha)-6.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-0.2%
Gross rental/år137.460 kr.
Salgspris5.267.304 kr.
Profit (1 års hold)-24.456 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.6%
α (alpha)-6.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast13.6%
Gross rental/år300.010 kr.
Salgspris5.814.293 kr.
Profit (1 års hold)685.082 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)181.896 kr.
− Ejerudgifter/år-44.436 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.484 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)137.460 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)300.010 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.064.715 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-364.505 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-6.7%
Mægler
kr/m² (udbud)101.792 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-08-15normal
3.475.000 kr.65.566 kr./m²
2008-05-25normal
1.600.000 kr.30.189 kr./m²
2003-07-02normal
1.075.000 kr.20.283 kr./m²
1998-06-09normal
497.329 kr.9.384 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.475.000 kr.2024-08-15 · 2 år siden
Udbudspris implicerer24.6% pa
FMV implicerer20.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 2-værelses med altan på Christianshavn
På en eftertragtet adresse på Christianshavn udbydes denne indbydende 2-værelses lejlighed på Andreas Bjørns Gade 24, 3. th. Lejligheden er beliggende højt i ejendommen på 3. sal, hvilket sikrer et skønt lysindfald, en ugeneret beliggenhed og en særlig ro midt i byen.Boligen fremstår i flot og velholdt stand med en charmerende atmosfære, hvor de originale, velholdte plankegulve og den smukke stuk skaber en klassisk og stemningsfuld ramme. Planløsningen er både funktionel og delevenlig, hvilket g