iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Andreas Bjørns Gade 24, 3. th

1428 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.295.000 kr.
99.906 kr/m²
Vores estimat
5.066.919 kr.
95.602 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.3 %
-228.081 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.9 %
Comp-engineP10 81.326 · median 93.620 · P90 95.321 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·116 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 23.4% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 3
✗1 deal-breaker✗Comps -6%✗α -4.9%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 82✓3. sal✓53 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 95.602 kr/m² × 53 m² = 5.066.919 kr.
Andreas Bjørns Gade 24, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
116d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.436 kr./år
Alpha
-4.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.066.919 kr.
95.602 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
100.540 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.129.774 kr.
96.788 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris99.9065.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM95.6025.066.919 kr.-4.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1081.3264.310.284 kr.-18.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median93.6204.961.883 kr.-6.3 %8 comps inden for 250 m, median 34 m væk · high confidence
Comp-engine · P9095.3215.052.022 kr.-4.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.5851.250.000 kr.-76.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.1%
α (alpha)-4.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-3.1%
Gross rental/år95.484 kr.
Salgspris5.066.919 kr.
Profit (1 års hold)-166.217 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.7%
α (alpha)-4.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år137.460 kr.
Salgspris5.269.596 kr.
Profit (1 års hold)78.436 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.5%
α (alpha)-4.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast15.5%
Gross rental/år300.010 kr.
Salgspris5.816.823 kr.
Profit (1 års hold)788.213 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)181.896 kr.
− Ejerudgifter/år-44.436 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.484 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)137.460 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)300.010 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.066.919 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-261.701 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-4.9%

Mægler

kr/m² (udbud)99.906 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-08-15normal
3.475.000 kr.65.566 kr./m²
2008-05-25normal
1.600.000 kr.30.189 kr./m²
2003-07-02normal
1.075.000 kr.20.283 kr./m²
1998-06-09normal
497.329 kr.9.384 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.475.000 kr.2024-08-15 · 2 år siden
Udbudspris implicerer23.4% pa
FMV implicerer20.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Delevenlig 2-værelses med altan på Christianshavn

På en eftertragtet adresse på Christianshavn udbydes denne indbydende 2-værelses lejlighed på Andreas Bjørns Gade 24, 3. th. Lejligheden er beliggende højt i ejendommen på 3. sal, hvilket sikrer et skønt lysindfald, en ugeneret beliggenhed og en særlig ro midt i byen.Boligen fremstår i flot og velholdt stand med en charmerende atmosfære, hvor de originale, velholdte plankegulve og den smukke stuk skaber en klassisk og stemningsfuld ramme. Planløsningen er både funktionel og delevenlig, hvilket g