iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Flaskehalsen 15, 5. 2

1799 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.095.000 kr.
98.720 kr/m²
Vores estimat
8.086.862 kr.
98.620 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.1 %
-8.138 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Comp-engineP10 73.527 · median 97.731 · P90 102.852 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -1%✗α -0.7%✓5. sal✓Sol 92✓Nybyg 2021✓82 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 98.620 kr/m² × 82 m² = 8.086.862 kr.
Flaskehalsen 15, 5. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
2021
Udbudspris
8.095.000 kr.
Dage på markedet
27d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.736 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.086.862 kr.
98.620 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.145.420 kr.
99.334 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.177.093 kr.
99.721 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris98.7208.095.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM98.6208.086.862 kr.-0.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.5276.029.246 kr.-25.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median97.7318.013.919 kr.-1.0 %8 comps inden for 500 m, median 96 m væk · high confidence
Comp-engine · P90102.8528.433.830 kr.+4.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år141.144 kr.
Salgspris8.086.862 kr.
Profit (1 års hold)82.586 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år198.708 kr.
Salgspris8.410.336 kr.
Profit (1 års hold)463.624 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år351.613 kr.
Salgspris9.283.718 kr.
Profit (1 års hold)1.489.911 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år191.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)249.444 kr.
− Ejerudgifter/år-50.736 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)141.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)198.708 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)351.613 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.095.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+48.570 kr.
= Tx-omkostning50.420 kr.
+ Tilbudspris8.095.000 kr.
= Total investeret8.145.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.086.862 kr.
− Investeret-8.145.420 kr.
= Spread-58.558 kr.
÷ Investeret÷ 8.145.420 kr.
= Alpha-0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)98.720 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-09-10normal
5.745.000 kr.70.061 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.745.000 kr.2021-09-10 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eftertragtet 3-værelses tårnlejlighed med privat tagterrasse

Velkommen til Flaskehalsen 15, 5. 2 – en sjældent udbudt 3-værelses lejlighed i det ikoniske Vogelius Tårn, hvor moderne arkitektur, en gennemtænkt planløsning og fantastiske udearealer går op i en højere enhed.Boligen henvender sig perfekt til parret, den lille familie, singlen eller senioren, som ønsker en bolig med masser af lys, privatliv og en central beliggenhed – uden at gå på kompromis med kvalitet eller komfort.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store, åbne leverum, hvor køkken