iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

C.F. Møllers Allé 2D, 3. th

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech, Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.695.000 kr.
58.112 kr/m²
Vores estimat
5.780.887 kr.
58.989 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.5 %
+85.887 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.9 %
Comp-engineP10 50.788 · median 59.883 · P90 63.151 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2012)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +0.9%✓Comps +3%✓Sol 86✓Nybyg 2012✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 58.989 kr/m² × 98 m² = 5.780.887 kr.
C.F. Møllers Allé 2D, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
98 m²
Værelser
3
Byggeår
2012
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.140 kr./år
Alpha
0.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.780.887 kr.
58.989 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
58.480 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.894.450 kr.
60.147 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris58.1125.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM58.9895.780.887 kr.+1.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1050.7884.977.221 kr.-12.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median59.8835.868.545 kr.+3.0 %8 comps inden for 250 m, median 23 m væk · high confidence
Comp-engine · P9063.1516.188.820 kr.+8.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.4082.000.000 kr.-64.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.5%
α (alpha)0.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år150.780 kr.
Salgspris5.780.887 kr.
Profit (1 års hold)200.647 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.5%
α (alpha)0.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år210.756 kr.
Salgspris6.012.122 kr.
Profit (1 års hold)491.858 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)0.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år274.774 kr.
Salgspris6.636.458 kr.
Profit (1 års hold)1.180.212 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (98) × 12 mdr
= Langtidsleje/år199.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)259.896 kr.
− Ejerudgifter/år-49.140 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.780 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)210.756 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)274.774 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.780.887 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread49.867 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha0.9%

Mægler

kr/m² (udbud)58.112 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Ørestad
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende 3-værelses lejlighed med altan!

Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Velkommen til C.F. Møllers Allé 2D, 3. th. – en moderne og indbydende lejlighed med en attraktiv beliggenhed lige ved Byparken i hjertet af Ørestad. Her får du en skøn kombination af store vinduespartier, lyse opholdsrum og en veldisponeret planløsning samt en dejlig sydvendt altan, hvor solens stråler kan nydes i rolige omgivelser. Allerede ved ankomsten mødes du af en indbydende entré, der leder dig videre ind i boligens naturlige samlingspunkt – det rummelige køkken-alrum. Her smelter madlavning og samvær sammen i skønne, åbne rammer med god plads til både hverdagens hyggelige stunder og middage med familie og venner. Det stilrene, hvide køkken fremstår moderne og funktionelt med gode arbejdsflader og opbevaringsmuligheder, mens den åbne forbindelse til stuen skaber en fantastisk rumfornemmelse. Stuen imponerer med sine store vinduespartier, der lader dagslyset strømme ind og skaber en lys og luftig atmosfære. Her er rig mulighed for at indrette både en hyggelig sofagruppe og en dejlig spiseafdeling. Fra opholdsrummet er der direkte udgang til boligens skønne sydvendte altan, som fungerer som en naturlig forlængelse af stuen. Her kan du nyde solen, en kop kaffe eller afslappende stunder med udsigt over det hyggelige gårdmiljø. Lejligheden byder desuden på to gode og lyse værelser med mange indretningsmuligheder. Hvad enten du drømmer om et rummeligt soveværelse, et hyggeligt børneværelse eller et hjemmekontor, er der plads til at indrette sig efter behov. Badeværelset fremstår lyst og funktionelt med separat bruseniche og vaskefaciliteter. Ejendommen er af nyere dato og byder blandt andet på elevator samt et attraktivt gårdmiljø, der bidrager til de dejlige rammer om hverdagen. Beliggenheden er noget helt særligt. Med Byparken lige i nærheden har du grønne omgivelser og rekreative områder tæt på hjemmet – perfekt til gåture, løbeture og hyggelige stunder under åben himmel. Samtidig er du tæt på hverdagens bekvemmeligheder med indkøb, caféer, shoppingcentret Field's og metroen, der hurtigt forbinder dig med Indre By og Københavns Lufthavn. Her får du en lys og indflytningsklar lejlighed med en fantastisk sydvendt altan, en skøn planløsning og en attraktiv beliggenhed, hvor moderne byliv og grønne omgivelser går hånd i hånd.