iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Holger Danskes Vej 14, 5. th

2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.995.000 kr.
99.875 kr/m²
Vores estimat
3.796.576 kr.
94.914 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.0 %
-198.424 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.6 %
Comp-engineP10 77.564 · median 94.327 · P90 99.893 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1885)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -5.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 17.4% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
4 · ! 1 · 1
α -5.6%!Comps usikre (8)5. salSol 100Klassisk 1885AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 94.914 kr/m² × 40 m² = 3.796.576 kr.
Holger Danskes Vej 14, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
40 m²
Værelser
2
Byggeår
1885
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 24.624 kr./år
Alpha
-5.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.796.576 kr.
94.914 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
100.521 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.847.815 kr.
96.195 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris99.8753.995.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM94.9143.796.576 kr.-5.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1077.5643.102.579 kr.-22.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median94.3273.773.077 kr.-5.6 %8 comps inden for 1 km, median 20 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9099.8933.995.718 kr.+0.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering24.000960.000 kr.-76.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.7%
α (alpha)-5.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år76.176 kr.
Salgspris3.796.576 kr.
Profit (1 års hold)-148.068 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.1%
α (alpha)-5.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år106.416 kr.
Salgspris3.948.439 kr.
Profit (1 års hold)34.035 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.9%
α (alpha)-5.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast14.9%
Gross rental/år227.178 kr.
Salgspris4.358.469 kr.
Profit (1 års hold)564.828 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (40) × 12 mdr
= Langtidsleje/år100.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)131.040 kr.
− Ejerudgifter/år-24.624 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.176 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)106.416 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)227.178 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.796.576 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-224.244 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-5.6%

Mægler

kr/m² (udbud)99.875 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-07-20normal
1.104.000 kr.27.600 kr./m²
2013-01-08normal
1.140.000 kr.28.500 kr./m²
2010-10-30family
455.000 kr.11.375 kr./m²
2002-04-16normal
899.000 kr.22.475 kr./m²
1994-08-27normal
345.800 kr.8.645 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.104.000 kr.2018-07-20 · 8 år siden
Udbudspris implicerer17.4% pa
FMV implicerer16.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys taglejlighed i klassisk ejendom med mulighed for loftsareal

Holger Danskes Vej 14, 5. th, 2000 Frederiksberg, byder på en charmerende ejerlejlighed med et boligareal på 40 m², der er perfekt til singler eller par, der ønsker at bo centralt i et af Københavns mest eftertragtede områder. Lejligheden er beliggende på en stille vej, der tilbyder ro, samtidig med at den er tæt på alt, hvad Frederiksberg har at byde på. Lejligheden består af to værelser, der er smart indrettet for at maksimere pladsen. Fra entréen træder du ind i en lys stue, hvor der er plads til både sofaafdeling og spiseplads. Køkkenet er funktionelt og udstyret med opvaskemaskine, kogeplader, indbygningsovn og køle/frys. Badeværelset er moderne og velindrettet. Lejligheden byder også på en fantastisk udsigt over det nærliggende villakvarter og byens tage, hvilket giver en følelse af luft og rummelighed. Ejendommen er en charmerende, gammel klassisk bygning, der emmer af historie og karakter. Dens tidløse arkitektur og detaljer skaber en unik atmosfære, som kun findes i sådanne klassiske ejendomme. Der er desuden mulighed for at tilkøbe loftsareal, som kan integreres i lejligheden, eksempelvis som en hems eller med loft til kip, hvilket giver ekstra fleksibilitet og potentiale for at udvide boligens anvendelsesmuligheder. Ejerforeningen er veldrevet og tilbyder et hyggeligt gårdmiljø samt fællesvaskeri, hvilket gør hverdagen nem og bekvem. De lave fællesudgifter er endnu en fordel ved denne bolig. Frederiksberg er kendt for sine grønne områder, og fra lejligheden er der kort afstand til både Frederiksberg Have og Landbohøjskolens smukke have. Området er fyldt med historie og byder på et væld af gode barer, spisesteder og indkøbsmuligheder. Der er også nem adgang til offentlig transport med metrostationer som Aksel Møllers Have og Nuuks Plads i nærheden, hvilket gør det let at komme rundt i byen. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk. Med adresse på det grønne Frederiksberg får du en unik kombination af byliv og naturskønne omgivelser, hvilket gør denne lejlighed til et ideelt valg for dem, der ønsker det bedste af begge verdener.