iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Langelinie Allé 3, 4. 2

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.495.000 kr.
94.873 kr/m²
Vores estimat
6.729.370 kr.
85.182 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.2 %
-765.630 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.8 %
Comp-engineP10 72.646 · median 77.351 · P90 92.424 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Seller CAGR 5.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·68 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -10.8% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -18%✗α -10.8%✓4. sal✓Stand 8/10✓Sol 95✓79 m² sweet✓Bygget 1997✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.182 kr/m² × 79 m² = 6.729.370 kr.
Langelinie Allé 3, 4. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
79 m²
Værelser
2
Byggeår
1997
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
68d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.076 kr./år
Alpha
-10.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.729.370 kr.
85.182 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
95.466 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.817.141 kr.
86.293 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris94.8737.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM85.1826.729.370 kr.-10.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1072.6465.739.025 kr.-23.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.3516.110.737 kr.-18.5 %8 comps inden for 1 km, median 149 m væk · high confidence
Comp-engine · P9092.4247.301.511 kr.-2.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering31.0132.450.000 kr.-67.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.0%
α (alpha)-10.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-9.0%
Gross rental/år130.524 kr.
Salgspris6.729.370 kr.
Profit (1 års hold)-681.926 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.3%
α (alpha)-10.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år187.404 kr.
Salgspris6.998.545 kr.
Profit (1 års hold)-355.871 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.4%
α (alpha)-10.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år175.977 kr.
Salgspris7.725.317 kr.
Profit (1 års hold)359.474 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.480 kr.
− Ejerudgifter/år-59.076 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)130.524 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)187.404 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.977 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.729.370 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-812.450 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-10.8%

Mægler

kr/m² (udbud)94.873 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2004-10-14normal
2.180.000 kr.27.595 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.180.000 kr.2004-10-14 · 22 år siden
Udbudspris implicerer5.8% pa
FMV implicerer5.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Vandudsigt og lækre rammer på Langelinie

Vandudsigt og lækre rammer på Langelinie Lige dér, hvor Langelinie møder Kastellet, og hvor vandet danner kulissen i næsten alle retninger, udbydes denne elegante lejlighed på 79 m². Her får I en bolig med en beliggenhed i absolut særklasse, hvor den fantastiske panoramaudsigt over vandet og det smukke lysindfald skaber en helt særlig atmosfære.Lejlighedens hjerte er den store opholdsstue, hvor de imponerende panoramavinduer mod stik vest inviterer både udsigten og det sydvestvendte eftermiddags