iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Langelinie Allé 3, 4. 2

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Seller CAGR 5.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·α -10.1% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.1%✓4. sal✓Sol 95✓79 m² sweet✓Bygget 1997✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.862 kr/m² × 79 m² = 6.783.085 kr.
Langelinie Allé 3, 4. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
79 m²
Værelser
2
Byggeår
1997
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
8d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.076 kr./år
Alpha
-10.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.783.085 kr.
85.862 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
95.466 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.870.536 kr.
86.969 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.495.000 kr.
94.873 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.783.085 kr.
85.862 kr./m²
-9.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.450.000 kr.
31.013 kr./m²
-67.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.3%
α (alpha)-10.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-8.3%
Gross rental/år130.524 kr.
Salgspris6.783.085 kr.
Profit (1 års hold)-628.211 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.6%
α (alpha)-10.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år187.404 kr.
Salgspris7.257.901 kr.
Profit (1 års hold)-96.515 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.1%
α (alpha)-10.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år175.977 kr.
Salgspris7.786.982 kr.
Profit (1 års hold)421.139 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.480 kr.
− Ejerudgifter/år-59.076 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)130.524 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)187.404 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.977 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.783.085 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-758.735 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-10.1%

Mægler

kr/m² (udbud)94.873 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2004-10-14normal
2.180.000 kr.27.595 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.180.000 kr.2004-10-14 · 22 år siden
Udbudspris implicerer5.8% pa
FMV implicerer5.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Vandudsigt og lækre rammer på Langelinie

Vandudsigt og lækre rammer på Langelinie Lige dér, hvor Langelinie møder Kastellet, og hvor vandet danner kulissen i næsten alle retninger, udbydes denne elegante lejlighed på 79 m². Her får I en bolig med en beliggenhed i absolut særklasse, hvor den fantastiske panoramaudsigt over vandet og det smukke lysindfald skaber en helt særlig atmosfære.Lejlighedens hjerte er den store opholdsstue, hvor de imponerende panoramavinduer mod stik vest inviterer både udsigten og det sydvestvendte eftermiddags