iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frederikssundsvej 34, 2. a

2400 København NV · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
40/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·83 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
  • ·Seller CAGR 17.3% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
3 · ! 1 · 3
Beton 1970Støjgadeα -0.7%!Ingen AVMSol 952. sal51 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Frederikssundsvej 34, 2. a

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
3.345.000 kr.
Dage på markedet
83d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.104 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.345.000 kr.
65.588 kr./m² · fallback
Investeret
3.366.920 kr.
66.018 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.398.813 kr.
66.643 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.345.000 kr.
65.588 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.345.000 kr.
65.588 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
700.000 kr.
13.725 kr./m²
-79.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år76.056 kr.
Salgspris3.345.000 kr.
Profit (1 års hold)54.136 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.6%
α (alpha)-0.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast9.6%
Gross rental/år109.104 kr.
Salgspris3.579.150 kr.
Profit (1 års hold)321.334 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.5%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast19.5%
Gross rental/år178.734 kr.
Salgspris3.840.060 kr.
Profit (1 års hold)651.874 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år110.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)143.208 kr.
− Ejerudgifter/år-34.104 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.056 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)109.104 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.734 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.345.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.345.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.345.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.070 kr.
= Tx-omkostning21.920 kr.
+ Tilbudspris3.345.000 kr.
= Total investeret3.366.920 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.345.000 kr.
− Investeret-3.366.920 kr.
= Spread-21.920 kr.
÷ Investeret÷ 3.366.920 kr.
= Alpha-0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)65.588 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-06-20normal
930.878 kr.18.253 kr./m²
2016-09-20normal
1.195.000 kr.23.431 kr./m²
2002-05-22normal
722.096 kr.14.159 kr./m²
1999-10-08normal
498.480 kr.9.774 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
930.878 kr.2018-06-20 · 8 år siden
Udbudspris implicerer17.3% pa
FMV implicerer17.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende lejlighed i levende og eftertragtet kvarter med p-kælder

Velkommen til en charmerende og velindrettet lejlighed midt i et af Københavns mest levende og eftertragtede kvarterer. Her bor du i hjertet af Nørrebro, hvor byens puls mærkes, og hvor mangfoldighed, kreativitet og historie smelter sammen på smukkeste vis. Lejligheden byder på 51 veldisponerede kvadratmeter fordelt på to gode værelser, et funktionelt køkken samt et rummeligt badeværelse med separat bruseniche. Planløsningen er optimal med en naturlig opdeling mellem stue og soveværelse. Stuen fremstår lys og indbydende med et dejligt kig ud over de karakteristiske Nørrebro-gader, hvor livet konstant udfolder sig. Soveværelset rummer både seng og opbevaring her finder du desuden et walk-in closet, som giver ekstra komfort i hverdagen. Køkkenet er praktisk indrettet med god skabsplads og arbejdsflade, perfekt til både hverdagens måltider og hyggelige middage. Badeværelset er rummeligt efter københavnske standarder og byder på separat bruseniche, hvilket er en sjælden og eftertragtet detalje. Området omkring er noget helt særligt. Her finder du et væld af små specialbutikker, hyggelige caféer og ikke mindst de ikoniske grøntsagshandlere, der bidrager til områdets farverige og autentiske stemning. Gaden summer af liv fra morgen til aften, og der er altid noget nyt at opdage lige rundt om hjørnet. Nørrebro har gennem tiden været et samlingspunkt for kultur, fællesskab og udvikling. Fra arbejderkvarter i slutningen af 1800-tallet til et af byens mest populære og dynamiske områder i dag, har bydelen bevaret sin sjæl og kant. Det er netop denne unikke kombination af historie og moderne byliv, der gør Nørrebro så eftertragtet og som fortsat tiltrækker både unge, familier og kreative sjæle. Som en ekstra og sjælden fordel på Nørrebro hører der desuden en stor parkeringskælder til ejendommen, hvor der både er mulighed for bilparkering samt plads til at parkere sin cykel trygt og sikkert – en luksus, man sjældent finder i området.