Frederikssundsvej 34, 2. a
2400 København NV · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·143 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 17.1% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.608 | 3.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.608 | 3.295.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 60.387 | 3.079.752 kr. | -6.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.502 | 3.493.599 kr. | +6.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 714 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 80.962 | 4.129.065 kr. | +25.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 13.725 | 700.000 kr. | -78.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejlighed i levende og eftertragtet kvarter med p-kælder
Velkommen til en charmerende og velindrettet lejlighed midt i et af Københavns mest levende og eftertragtede kvarterer. Her bor du i hjertet af Nørrebro, hvor byens puls mærkes, og hvor mangfoldighed, kreativitet og historie smelter sammen på smukkeste vis. Lejligheden byder på 51 veldisponerede kvadratmeter fordelt på to gode værelser, et funktionelt køkken samt et rummeligt badeværelse med separat bruseniche. Planløsningen er optimal med en naturlig opdeling mellem stue og soveværelse. Stuen fremstår lys og indbydende med et dejligt kig ud over de karakteristiske Nørrebro-gader, hvor livet konstant udfolder sig. Soveværelset rummer både seng og opbevaring her finder du desuden et walk-in closet, som giver ekstra komfort i hverdagen. Køkkenet er praktisk indrettet med god skabsplads og arbejdsflade, perfekt til både hverdagens måltider og hyggelige middage. Badeværelset er rummeligt efter københavnske standarder og byder på separat bruseniche, hvilket er en sjælden og eftertragtet detalje. Området omkring er noget helt særligt. Her finder du et væld af små specialbutikker, hyggelige caféer og ikke mindst de ikoniske grøntsagshandlere, der bidrager til områdets farverige og autentiske stemning. Gaden summer af liv fra morgen til aften, og der er altid noget nyt at opdage lige rundt om hjørnet. Nørrebro har gennem tiden været et samlingspunkt for kultur, fællesskab og udvikling. Fra arbejderkvarter i slutningen af 1800-tallet til et af byens mest populære og dynamiske områder i dag, har bydelen bevaret sin sjæl og kant. Det er netop denne unikke kombination af historie og moderne byliv, der gør Nørrebro så eftertragtet og som fortsat tiltrækker både unge, familier og kreative sjæle. Som en ekstra og sjælden fordel på Nørrebro hører der desuden en stor parkeringskælder til ejendommen, hvor der både er mulighed for bilparkering samt plads til at parkere sin cykel trygt og sikkert – en luksus, man sjældent finder i området.