← Tilbage til on-market
Utterslev Torv 30, 3. th
2400 København NV · nybolig · Nybolig Nordvest - Emdrup
Udbudspris
5.195.000 kr.
66.603 kr/m²
Vores estimat
4.343.987 kr.
55.692 kr/m²
Udbudt over estimat
-16.4 %
-851.013 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -16.9 %
Comp-engineP10 44.195 · median 64.236 · P90 73.752 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -16.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1956) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1956✗α -16.9%!Comps usikre (8)✓Sol 100✓3. sal✓78 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 55.692 kr/m² × 78 m² = 4.343.987 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1956
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.900 kr./år
Alpha
-16.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.343.987 kr.
55.692 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
67.026 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.423.178 kr.
56.707 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.603 | 5.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 55.692 | 4.343.987 kr. | -16.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 44.195 | 3.447.173 kr. | -33.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.236 | 5.010.435 kr. | -3.6 % | 8 comps samme postnummer, median 871 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 73.752 | 5.752.671 kr. | +10.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.103 | 1.100.000 kr. | -78.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.9%
α (alpha)-16.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-14.9%
Gross rental/år107.580 kr.
Salgspris4.343.987 kr.
Profit (1 års hold)-776.453 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.9%
α (alpha)-16.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-9.9%
Gross rental/år158.124 kr.
Salgspris4.517.746 kr.
Profit (1 års hold)-552.150 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.6%
α (alpha)-16.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år247.768 kr.
Salgspris4.986.897 kr.
Profit (1 års hold)6.645 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.024 kr.
− Ejerudgifter/år-60.900 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.580 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)158.124 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.768 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.343.987 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-884.033 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-16.9%
Mægler
kr/m² (udbud)66.603 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-03-26normal
3.606.750 kr.46.240 kr./m²
2025-01-08family
629.212 kr.8.067 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys treværelses med altan og grønt kig i Nordvest
Tilbagetrukket fra det pulserende Nordvest, men stadig tæt på bydelens mange tilbud, finder du denne indbydende ejerlejlighed med tre reelle værelser, en skøn altan og en veldisponeret planløsning.Allerede ved ankomsten mærkes boligens gode rammer. Entréen har en fin størrelse med plads til både møbler og overtøj og leder videre til boligens øvrige rum. Herfra åbner hjemmet sig mod et stort og indbydende køkken alrum, hvor madlavning og samvær naturligt smelter sammen. Køkkenet er godt udstyret