Udbudspris
5.995.000 kr.
68.125 kr/m²
Vores estimat
6.188.207 kr.
70.321 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.2 %
+193.207 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.6 %
Comp-engineP10 57.646 · median 66.122 · P90 84.066 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +2.6%✓KBH-klassiker 1905✓Sol 95✓3. sal✓88 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.321 kr/m² × 88 m² = 6.188.207 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1905
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
2d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.136 kr./år
Alpha
2.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.188.207 kr.
70.321 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
68.555 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.257.198 kr.
71.105 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.125 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.321 | 6.188.207 kr. | +3.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.646 | 5.072.840 kr. | -15.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.122 | 5.818.735 kr. | -2.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 328 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 84.066 | 7.397.777 kr. | +23.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.045 | 1.500.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.4%
α (alpha)2.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år108.384 kr.
Salgspris6.188.207 kr.
Profit (1 års hold)263.771 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.3%
α (alpha)2.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år162.240 kr.
Salgspris6.435.735 kr.
Profit (1 års hold)565.155 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.6%
α (alpha)2.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast21.6%
Gross rental/år252.778 kr.
Salgspris7.104.062 kr.
Profit (1 års hold)1.324.019 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år179.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)233.376 kr.
− Ejerudgifter/år-71.136 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.384 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.240 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)252.778 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.188.207 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread155.387 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha2.6%
Mægler
kr/m² (udbud)68.125 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-05-25normal
3.725.000 kr.42.330 kr./m²
2016-04-08other
1.160.936 kr.13.192 kr./m²
2013-11-27normal
1.938.500 kr.22.028 kr./m²
2010-07-09normal
1.900.000 kr.21.591 kr./m²
2008-04-11normal
1.725.000 kr.19.602 kr./m²
2001-06-07normal
995.000 kr.11.307 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.725.000 kr.2021-05-25 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.0% pa
FMV implicerer10.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Herskabscharme i moderne rammer
Renoveret herskabslejlighed med masser af charmeLejlighedenHøje lofter og fine stukdetaljer har det med at gøre en lejlighed til meget mere end blot et sted at bo – og det er præcis den følelse, der venter jer på stemningsfulde Holmbladsgade. Lejligheden er renoveret med stor respekt for ejendommens historie, så charmen er bevaret, mens komforten er ført helt up to date.Gangarealet byder velkommen og leder videre forbi et stort soveværelse med plads til dobbeltseng og garderobeskab, mens endnu e