← Tilbage til on-market
Burmeistersgade 1B, 1. tv
1429 København K · home · home Christianshavn - City
Udbudspris
5.495.000 kr.
93.136 kr/m²
Vores estimat
5.457.398 kr.
92.498 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.7 %
-37.602 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.3 %
Comp-engineP10 80.381 · median 93.520 · P90 98.306 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 7 · ! 0 · ✗ 2
✗1 deal-breaker✗α -1.3%✓Comps +0%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 89✓1. sal✓59 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.498 kr/m² × 59 m² = 5.457.398 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.624 kr./år
Alpha
-1.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.457.398 kr.
92.498 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
93.726 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.541.435 kr.
93.923 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.136 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.498 | 5.457.398 kr. | -0.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 80.381 | 4.742.497 kr. | -13.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.520 | 5.517.689 kr. | +0.4 % | 8 comps same_road_250m, median 117 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 98.306 | 5.800.081 kr. | +5.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.729 | 1.400.000 kr. | -74.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-1.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år119.136 kr.
Salgspris5.457.398 kr.
Profit (1 års hold)46.714 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-1.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år165.864 kr.
Salgspris5.675.694 kr.
Profit (1 års hold)311.738 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.1%
α (alpha)-1.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast19.1%
Gross rental/år307.822 kr.
Salgspris6.265.093 kr.
Profit (1 års hold)1.043.095 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.488 kr.
− Ejerudgifter/år-36.624 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)119.136 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.864 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.822 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.457.398 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-72.422 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-1.3%
Mægler
kr/m² (udbud)93.136 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-01-24family
750.000 kr.12.712 kr./m²
2012-12-15family
765.500 kr.12.975 kr./m²
1997-02-27normal
360.256 kr.6.106 kr./m²
1995-05-18normal
310.000 kr.5.254 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
360.256 kr.1997-02-27 · 29 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 2-værelses lejlighed med grønt kig midt på Christianshavn. Velfungerende ejerforening, Indfriet fælleslån og
På Burmeistersgade 1B får I en attraktiv og charmerende lejlighed, hvor den rolige beliggenhed kombineres med alt det bedste, Christianshavn har at byde på. Her bor I tilbagetrukket fra byens puls, men stadig kun få minutters gang fra kanalerne, hyggelige caféer, gode restauranter, indkøbsmuligheder og offentlig transport.Den præsentable ejendom tager sig flot ud i gadebilledet, og indenfor venter en veldisponeret bolig på 59 kvadratmeter.Entréen byder velkommen og giver adgang til lejlighedens