iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dronningens Tværgade 38, 7. tv

1302 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.195.000 kr.
99.931 kr/m²
Vores estimat
6.903.369 kr.
95.880 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.1 %
-291.631 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.6 %
Comp-engineP10 78.957 · median 84.479 · P90 93.511 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·49 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1957) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1957✗Comps -15%✗α -4.6%✓7. sal✓Sol 100✓72 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 95.880 kr/m² × 72 m² = 6.903.369 kr.
Dronningens Tværgade 38, 7. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
1957
Udbudspris
7.195.000 kr.
Dage på markedet
49d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.436 kr./år
Alpha
-4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.903.369 kr.
95.880 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.240.020 kr.
100.556 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.011.096 kr.
97.376 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris99.9317.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM95.8806.903.369 kr.-4.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1078.9575.684.921 kr.-21.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median84.4796.082.514 kr.-15.5 %8 comps inden for 250 m, median 102 m væk · high confidence
Comp-engine · P9093.5116.732.798 kr.-6.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering13.056940.000 kr.-86.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.6%
α (alpha)-4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år151.644 kr.
Salgspris6.903.369 kr.
Profit (1 års hold)-185.007 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.2%
α (alpha)-4.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år208.668 kr.
Salgspris7.179.504 kr.
Profit (1 års hold)148.152 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.4%
α (alpha)-4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast14.4%
Gross rental/år306.010 kr.
Salgspris7.925.068 kr.
Profit (1 års hold)991.057 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-38.436 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)151.644 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)208.668 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)306.010 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.170 kr.
= Tx-omkostning45.020 kr.
+ Tilbudspris7.195.000 kr.
= Total investeret7.240.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.903.369 kr.
− Investeret-7.240.020 kr.
= Spread-336.651 kr.
÷ Investeret÷ 7.240.020 kr.
= Alpha-4.6%

Mægler

kr/m² (udbud)99.931 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-10-05normal
4.600.000 kr.63.889 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 940.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.600.000 kr.2021-10-05 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

En af Københavns bedste udsigter - midt i Frederiksstaden

En af Københavns bedste udsigter - midt i FrederiksstadenPå Dronningens Tværgade 38, 7. tv. finder du en lys og indflytningsklar lejlighed med en udsigt, der er svær at finde tilsvarende i København. Beliggenheden på 7. sal giver et fantastisk lysindfald og en sjælden fornemmelse af luft og frihed – midt i hjertet af byen.Lejligheden rummer 72 veludnyttede m² med en stor stue, et rummeligt soveværelse, separat spisekøkken og et moderniseret badeværelse med separat bruseniche. Køkkenet har plads