Dronningens Tværgade 38, 7. tv
1302 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1957) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.986 | 6.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.429 | 6.582.903 kr. | -1.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.957 | 5.684.921 kr. | -15.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.479 | 6.082.514 kr. | -9.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 102 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 93.511 | 6.732.798 kr. | +0.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 13.056 | 940.000 kr. | -86.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Penthouse på 7. etage med elevator og sydvendt altan!
På 7. sal i hjertet af København K finder I denne lyse og velindrettede lejlighed, hvor den høje placering giver boligen en helt særlig fornemmelse af luft, lys og udsyn. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den rummelige stue, hvor de store vinduespartier sørger for et skønt lysindfald. Herfra er der direkte udgang til den sydvendte altan, hvorfra udsigten åbner sig over gårdens tage og den karakteristiske københavnske arkitektur. En sjælden kvalitet midt i Indre By og et oplagt sted at nyde morgenkaffen eller de lange sommeraftener. Boligen rummer desuden et separat køkken med spiseplads, et regulært værelse samt et lyst badeværelse med badekar. Planløsningen udnytter kvadratmeterne godt og giver en bolig, der både fungerer til hverdagen og til gæster. Adressen placerer jer centralt i København K med byens mange caféer, restauranter, butikker og kulturliv inden for kort afstand. Samtidig får I på 7. sal mulighed for at trække jer tilbage fra byen og nyde udsigten fra jeres egen altan. En attraktiv citylejlighed for jer, der ønsker central beliggenhed, masser af lys, elevator, altan og udsigt samlet på én adresse.