← Tilbage til on-market
Fuglebakkevej 92, 3. 1
2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Udbudspris
5.650.000 kr.
72.436 kr/m²
Vores estimat
5.650.000 kr.
72.436 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 53.024 · median 70.471 · P90 85.353 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Seller CAGR 17.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 100✓3. sal✓78 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1970
Udbudspris
5.650.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.248 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.650.000 kr.
72.436 kr./m² · fallback
Investeret
5.685.750 kr.
72.894 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.760.897 kr.
73.858 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.436 | 5.650.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.436 | 5.650.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 53.024 | 4.135.873 kr. | -26.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.471 | 5.496.724 kr. | -2.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 871 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 85.353 | 6.657.513 kr. | +17.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.949 | 1.400.000 kr. | -75.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år147.312 kr.
Salgspris5.650.000 kr.
Profit (1 års hold)111.562 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år206.280 kr.
Salgspris5.876.000 kr.
Profit (1 års hold)396.530 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast19.7%
Gross rental/år314.244 kr.
Salgspris6.486.200 kr.
Profit (1 års hold)1.114.694 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år196.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)255.528 kr.
− Ejerudgifter/år-49.248 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)147.312 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)206.280 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)314.244 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.650.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.900 kr.
= Tx-omkostning35.750 kr.
+ Tilbudspris5.650.000 kr.
= Total investeret5.685.750 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.650.000 kr.
− Investeret-5.685.750 kr.
= Spread-35.750 kr.
÷ Investeret÷ 5.685.750 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)72.436 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-03-05normal
3.500.000 kr.44.872 kr./m²
2015-07-31normal
2.595.000 kr.33.269 kr./m²
2007-04-16normal
2.550.000 kr.32.692 kr./m²
2005-10-13normal
1.850.000 kr.23.718 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.500.000 kr.2023-03-05 · 3 år siden
Udbudspris implicerer17.3% pa
FMV implicerer17.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses lejlighed med elevator, privat parkering og 2 altaner
Velindrettet 3 værelses med to altanerDu får en velindrettet og behagelig 3 værelses lejlighed, hvor den grønne udsigt og de store vinduespartier skaber en rar atmosfære. Den høje beliggenhed giver en skøn fornemmelse af luft og afstand til byens puls, samtidig med at du er tæt på alt det, der gør Frederiksberg attraktivt. Planløsningen er gennemtænkt med en god balance mellem opholdsrum og soveafdeling, og køkkenet fremstår velholdt med tidløse elementer og en varm stemning. Badeværelset er nyd