Udbudspris
6.995.000 kr.
86.358 kr/m²
Vores estimat
7.075.461 kr.
87.351 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.2 %
+80.461 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.5 %
Comp-engineP10 67.056 · median 85.804 · P90 94.627 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
76/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2004)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·78 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 37.2% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +0.5%✓4. sal✓Sol 100✓81 m² sweet✓Bygget 2004✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.351 kr/m² × 81 m² = 7.075.461 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
2004
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
78d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.528 kr./år
Alpha
0.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.075.461 kr.
87.351 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
86.899 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.180.122 kr.
88.643 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.358 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.351 | 7.075.461 kr. | +1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.056 | 5.431.520 kr. | -22.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.804 | 6.950.091 kr. | -0.6 % | 8 comps samme postnummer, median 108 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 94.627 | 7.664.765 kr. | +9.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.074 | 1.950.000 kr. | -72.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.6%
α (alpha)0.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år149.592 kr.
Salgspris7.075.461 kr.
Profit (1 års hold)186.233 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.5%
α (alpha)0.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år210.828 kr.
Salgspris7.358.479 kr.
Profit (1 års hold)530.487 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.7%
α (alpha)0.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast19.7%
Gross rental/år308.964 kr.
Salgspris8.122.629 kr.
Profit (1 års hold)1.392.774 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år204.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)265.356 kr.
− Ejerudgifter/år-54.528 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.592 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)210.828 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)308.964 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.075.461 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread36.641 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha0.5%
Mægler
kr/m² (udbud)86.358 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-02-05normal
5.100.000 kr.62.963 kr./m²
2020-07-02normal
4.275.000 kr.52.778 kr./m²
2019-10-25normal
4.200.000 kr.51.852 kr./m²
2016-04-18normal
3.498.000 kr.43.185 kr./m²
2008-09-16normal
3.200.000 kr.39.506 kr./m²
2005-04-05family
2.075.000 kr.25.617 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.100.000 kr.2025-02-05 · 1 år siden
Udbudspris implicerer37.2% pa
FMV implicerer38.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
ENESTÅENDE PENTHOUSE MED KÆMPE PRIVAT TAGTERRASSE, ELEVATOR OG MULIGHED FOR PRIVAT PARKERING
Velkommen helt til tops i Nimbusparken – til en bolig, hvor lys, luft og udeliv går op i en højere enhed. Her får du 81 veldisponerede kvadratmeter, elevator til døren og ikke mindst lejlighedens helt store trumfkort: en imponerende, privat tagterrasse, der nærmest fungerer som en ekstra stue under åben himmel.Lejligheden er i dag indrettet med fokus på store, åbne rum. En tidligere væg er fjernet, så køkken-alrum og stue smelter sammen til ét kæmpe opholdsrum, der udgør boligens naturlige samli