Udbudspris
7.495.000 kr.
92.531 kr/m²
Vores estimat
7.238.445 kr.
89.364 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.4 %
-256.555 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.0 %
Comp-engineP10 67.056 · median 85.804 · P90 94.627 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2004)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 47.0% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.0%!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 100✓81 m² sweet✓Bygget 2004✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.364 kr/m² × 81 m² = 7.238.445 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
81 m²
Værelser
2
Byggeår
2004
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.528 kr./år
Alpha
-4.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.238.445 kr.
89.364 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
93.109 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.342.134 kr.
90.644 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.531 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.364 | 7.238.445 kr. | -3.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.056 | 5.431.520 kr. | -27.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.804 | 6.950.091 kr. | -7.3 % | 8 comps samme postnummer, median 108 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 94.627 | 7.664.765 kr. | +2.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.074 | 1.950.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.0%
α (alpha)-4.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-2.0%
Gross rental/år149.592 kr.
Salgspris7.238.445 kr.
Profit (1 års hold)-153.783 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.8%
α (alpha)-4.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år210.828 kr.
Salgspris7.527.983 kr.
Profit (1 års hold)196.991 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.4%
α (alpha)-4.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast13.4%
Gross rental/år197.274 kr.
Salgspris8.309.735 kr.
Profit (1 års hold)965.189 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år204.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)265.356 kr.
− Ejerudgifter/år-54.528 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.592 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)210.828 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)197.274 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.238.445 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-303.375 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-4.0%
Mægler
kr/m² (udbud)92.531 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-02-05normal
5.100.000 kr.62.963 kr./m²
2020-07-02normal
4.275.000 kr.52.778 kr./m²
2019-10-25normal
4.200.000 kr.51.852 kr./m²
2016-04-18normal
3.498.000 kr.43.185 kr./m²
2008-09-16normal
3.200.000 kr.39.506 kr./m²
2005-04-05family
2.075.000 kr.25.617 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.100.000 kr.2025-02-05 · 1 år siden
Udbudspris implicerer47.0% pa
FMV implicerer41.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
ENESTÅENDE PENTHOUSE MED KÆMPE PRIVAT TAGTERRASSE, ELEVATOR OG MULIGHED FOR PRIVAT PARKERING
Velkommen helt til tops i Nimbusparken – til en bolig, hvor lys, luft og udeliv går op i en højere enhed. Her får du 81 veldisponerede kvadratmeter, elevator til døren og ikke mindst lejlighedens helt store trumfkort: en imponerende, privat tagterrasse, der nærmest fungerer som en ekstra stue under åben himmel.Lejligheden er i dag indrettet med fokus på store, åbne rum. En tidligere væg er fjernet, så køkken-alrum og stue smelter sammen til ét kæmpe opholdsrum, der udgør boligens naturlige samli