Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal25/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.2% i sweet spot (5-20%)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·73 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1963✗185 m² for stor!Sol 51✓α +7.2%✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.928 kr/m² × 185 m² = 12.936.619 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
185 m²
Værelser
3
Byggeår
1963
Udbudspris
11.995.000 kr.
Dage på markedet
73d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 128.592 kr./år
Alpha
7.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.936.619 kr.
69.928 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.068.820 kr.
65.237 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
13.104.947 kr.
70.838 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
11.995.000 kr.
64.838 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
12.936.619 kr.
69.928 kr./m²
+7.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
5.400.000 kr.
29.189 kr./m²
-55.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.3%
α (alpha)7.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år248.808 kr.
Salgspris12.936.619 kr.
Profit (1 års hold)1.116.607 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
17.2%
α (alpha)7.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast17.2%
Gross rental/år362.028 kr.
Salgspris13.842.182 kr.
Profit (1 års hold)2.135.390 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.6%
α (alpha)7.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.6%
= Total afkast23.6%
Gross rental/år195.322 kr.
Salgspris14.851.239 kr.
Profit (1 års hold)2.977.740 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (185) × 12 mdr
= Langtidsleje/år377.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)490.620 kr.
− Ejerudgifter/år-128.592 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)248.808 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)362.028 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)195.322 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris11.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)11.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+71.970 kr.
= Tx-omkostning73.820 kr.
+ Tilbudspris11.995.000 kr.
= Total investeret12.068.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV12.936.619 kr.
− Investeret-12.068.820 kr.
= Spread867.799 kr.
÷ Investeret÷ 12.068.820 kr.
= Alpha7.2%
Mægler
kr/m² (udbud)64.838 kr.
MæglerAmager | Dragør
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2013-10-31normal
4.800.000 kr.25.946 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 5.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.800.000 kr.2013-10-31 · 13 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
185 M2 LIEBHAVERBOLIG MED PRIVAT PARKERING I ICONISKE GEMINI RESIDENCE
I det markante byggeri Gemini Residence udbydes nu en sjælden og kompromisløs ejerlejlighed på hele 185 m² – med privat parkering. Her bor I i en af byens mest spektakulære transformationer, hvor de tidligere kornsiloer er forvandlet til moderne arkitektur i særklasse. De industrielle linjer er bevaret og forfinet med nutidigt design, hvilket skaber en bolig med kant, karakter og international atmosfære – midt på Islands Brygge og med vandet som nærmeste nabo.Allerede ved ankomsten mærker I ejen