Udbudspris
11.995.000 kr.
64.838 kr/m²
Vores estimat
14.272.891 kr.
77.151 kr/m²
Udbudt under estimat
+19.0 %
+2.277.891 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 18.3 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal25/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 18.3% i sweet spot (5-20%)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·133 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 35% — realistisk
Red flags
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1963✗185 m² for stor!Comps usikre (0)!Sol 51✓α +18%✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.151 kr/m² × 185 m² = 14.272.891 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
185 m²
Værelser
3
Byggeår
1963
Udbudspris
11.995.000 kr.
Dage på markedet
133d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 128.592 kr./år
Alpha
18.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
14.272.891 kr.
77.151 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.068.820 kr.
65.237 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
14.433.250 kr.
78.018 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.838 | 11.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.151 | 14.272.891 kr. | +19.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 29.189 | 5.400.000 kr. | -55.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
20.3%
α (alpha)18.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast20.3%
Gross rental/år248.808 kr.
Salgspris14.272.891 kr.
Profit (1 års hold)2.452.879 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
25.3%
α (alpha)18.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast25.3%
Gross rental/år362.028 kr.
Salgspris14.843.807 kr.
Profit (1 års hold)3.137.015 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
34.7%
α (alpha)18.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.6%
= Total afkast34.7%
Gross rental/år195.322 kr.
Salgspris16.385.279 kr.
Profit (1 års hold)4.511.781 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (185) × 12 mdr
= Langtidsleje/år377.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)490.620 kr.
− Ejerudgifter/år-128.592 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)248.808 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)362.028 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)195.322 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris11.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)11.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+71.970 kr.
= Tx-omkostning73.820 kr.
+ Tilbudspris11.995.000 kr.
= Total investeret12.068.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV14.272.891 kr.
− Investeret-12.068.820 kr.
= Spread2.204.071 kr.
÷ Investeret÷ 12.068.820 kr.
= Alpha18.3%
Mægler
kr/m² (udbud)64.838 kr.
MæglerAmager | Dragør
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2013-10-31normal
4.800.000 kr.25.946 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 5.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.800.000 kr.2013-10-31 · 13 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
185 M2 LIEBHAVERBOLIG MED PRIVAT PARKERING I ICONISKE GEMINI RESIDENCE
I det markante byggeri Gemini Residence udbydes nu en sjælden og kompromisløs ejerlejlighed på hele 185 m² – med privat parkering. Her bor I i en af byens mest spektakulære transformationer, hvor de tidligere kornsiloer er forvandlet til moderne arkitektur i særklasse. De industrielle linjer er bevaret og forfinet med nutidigt design, hvilket skaber en bolig med kant, karakter og international atmosfære – midt på Islands Brygge og med vandet som nærmeste nabo.Allerede ved ankomsten mærker I ejen