iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ben Websters Vej 146, 1. 1

2450 København SV · other · Hyllen & Co, København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
70.352 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
70.352 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_in_fallback_tiers · no_selected_comps
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 14.7% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Comps usikre (0)!Ingen AVM✓Sol 100✓1. sal✓71 m² sweet✓Bygget 2006

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Ben Websters Vej 146, 1. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.308 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
70.352 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
70.800 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.085.469 kr.
71.626 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.3524.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM70.3524.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.3521.800.000 kr.-64.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år122.832 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)91.012 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.8%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast6.8%
Gross rental/år172.674 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)340.654 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år196.208 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)903.648 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.140 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)215.982 kr.
− Ejerudgifter/år-43.308 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)122.832 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)172.674 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)196.208 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)70.352 kr.
MæglerHyllen & Co, København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-03-13normal
3.800.000 kr.53.521 kr./m²
2021-06-14normal
1.725.000 kr.24.296 kr./m²
2019-06-26normal
2.675.000 kr.37.676 kr./m²
2009-12-23normal
1.695.000 kr.23.873 kr./m²
2006-10-18normal
1.995.000 kr.28.099 kr./m²
2005-07-07normal
1.730.000 kr.24.366 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2024-03-13 · 2 år siden
Udbudspris implicerer14.7% pa
FMV implicerer14.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Gennemført lejlighed med en helt fantastisk vandudsigt på SluseholmenForestil dig at sidde ved spisebordet eller i sofaen og kigge direkte ud over havneløbet, mens bådene sejler forbi, og livet udfolder sig omkring havnebadet. Det er hverdagen på Ben Websters Vej, hvor denne gennemførte 2-værelses lejlighed på 71 m² byder på en vandudsigt, der virkelig skal opleves.Lejligheden byder velkommen i en god entré med plads til både overtøj og sko, inden du fortsætter ind i det store køkken-alrum. Her