iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ben Websters Vej 146, 1. 1

2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 22.4% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
4 · ! 1 · 1
α -0.6%!Ingen AVMSol 1001. sal71 m² sweetBygget 2006

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Ben Websters Vej 146, 1. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
58d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.796 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.695.000 kr.
80.211 kr./m² · fallback
Investeret
5.731.020 kr.
80.719 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.779.815 kr.
81.406 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.695.000 kr.
80.211 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.695.000 kr.
80.211 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.800.000 kr.
25.352 kr./m²
-68.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år121.344 kr.
Salgspris5.695.000 kr.
Profit (1 års hold)85.324 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.4%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år171.186 kr.
Salgspris6.093.650 kr.
Profit (1 års hold)533.816 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år194.720 kr.
Salgspris6.537.860 kr.
Profit (1 års hold)1.001.560 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.140 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)215.982 kr.
− Ejerudgifter/år-44.796 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.344 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)171.186 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.720 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.695.000 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-36.020 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)80.211 kr.
MæglerRealMæglerne Renny Clemmensen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-03-13normal
3.800.000 kr.53.521 kr./m²
2021-06-14normal
1.725.000 kr.24.296 kr./m²
2019-06-26normal
2.675.000 kr.37.676 kr./m²
2009-12-23normal
1.695.000 kr.23.873 kr./m²
2006-10-18normal
1.995.000 kr.28.099 kr./m²
2005-07-07normal
1.730.000 kr.24.366 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2024-03-13 · 2 år siden
Udbudspris implicerer22.4% pa
FMV implicerer22.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Luksus udsigtslejlighed med sildeben - fantastisk udsigt på bedste vis på Sluseholmen!

Lejligheden fremstår flot og velholdt med lyse sildebensgulve, rolige materialevalg og et gennemført udtryk, der gør boligen nem at flytte direkte ind i. Allerede fra opholdsrummet mærker man den luftige stemning, hvor køkken, spiseplads og stue hænger naturligt sammen i ét stort og åbent leverum. Køkkenet er placeret diskret langs væggen og udført i et enkelt, lyst design med god skabsplads, fine detaljer og en praktisk forbindelse til spiseområdet. Her er der plads til både hverdag, gæster og hyggelige middage, mens stuen ligger i forlængelse heraf med et fantastisk lysindfald og direkte kig mod vandet. Fra opholdsrummet er der udgang til en lille altan, hvor man kan åbne op og nyde udsigten over vandet, bådene og det grønne område på den anden side. Det giver boligen en helt særlig ro og en fornemmelse af at bo tæt på naturen, samtidig med at man stadig er midt i byen. Soveværelset er regulært og veldisponeret med plads til både seng og opbevaring, mens badeværelset er stort, moderne og virkelig funktionelt. Her får du blandt andet separat brus, god bordplads, stort spejl og vaskemaskine integreret i rummet, hvilket gør hverdagen ekstra nem. Ejendommen: Lejligheden er beliggende i ejendommen Fyrholm, som blev opført i 2006, som en af de første på Sluseholmen. Placeringen er perfekt, fritliggende med god plads og luft omkring. Her er der kajaklaug og orangeri til fri afbenyttelse. Koralbadet ligger lige udenfor døren, og kan benyttes året rundt til både sommer og vinterbadning. Sluseholmen er opbygget med inspiration fra Amsterdam, og er et charmerende og hyggeligt kanalkvarter. Her finder du både dagligvarebutikker, specialforretninger, caféliv, isbar og institutioner samt skoler i gåafstand. Indre by ligger i kort cykelafstand og det samme gør Amager og Kalvebod fælled som begge byder på rige muligheder for naturoplevelser og motionsture. Metro-linje M4 er åbnet og bringer dig nu endnu tættere på indre by.