Udbudspris
7.195.000 kr.
74.175 kr/m²
Vores estimat
7.737.524 kr.
79.768 kr/m²
Udbudt under estimat
+7.5 %
+542.524 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 6.9 %
Comp-engineP10 56.335 · median 77.643 · P90 92.121 kr/m²8 comps · inden for 1 kmcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 23.6% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +5%✓α +6.9%✓KBH-klassiker 1913✓Sol 100✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.768 kr/m² × 97 m² = 7.737.524 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
1913
Udbudspris
7.195.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 78.192 kr./år
Alpha
6.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.737.524 kr.
79.768 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.240.020 kr.
74.639 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.808.511 kr.
80.500 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.175 | 7.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.768 | 7.737.524 kr. | +7.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.335 | 5.464.494 kr. | -24.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.643 | 7.531.394 kr. | +4.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 176 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 92.121 | 8.935.755 kr. | +24.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.041 | 1.750.000 kr. | -75.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.5%
α (alpha)6.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år119.688 kr.
Salgspris7.737.524 kr.
Profit (1 års hold)617.192 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.3%
α (alpha)6.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast13.3%
Gross rental/år179.052 kr.
Salgspris8.047.025 kr.
Profit (1 års hold)986.057 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.1%
α (alpha)6.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast25.1%
Gross rental/år245.722 kr.
Salgspris8.882.678 kr.
Profit (1 års hold)1.888.379 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år197.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)257.244 kr.
− Ejerudgifter/år-78.192 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)119.688 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)179.052 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)245.722 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.170 kr.
= Tx-omkostning45.020 kr.
+ Tilbudspris7.195.000 kr.
= Total investeret7.240.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.737.524 kr.
− Investeret-7.240.020 kr.
= Spread497.504 kr.
÷ Investeret÷ 7.240.020 kr.
= Alpha6.9%
Mægler
kr/m² (udbud)74.175 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-11-17normal
2.497.500 kr.25.747 kr./m²
2021-02-24normal
4.995.000 kr.51.495 kr./m²
2017-09-30normal
4.080.000 kr.42.062 kr./m²
2016-03-03family
1.700.000 kr.17.526 kr./m²
2014-10-03normal
2.795.000 kr.28.814 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.497.500 kr.2021-11-17 · 5 år siden
Udbudspris implicerer23.6% pa
FMV implicerer25.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende herskabslejlighed med vestvendt altan - attraktiv beliggenhed lige ved Christianshavn. Indbydende forhave o
På Ved Amagerport 7, 1. th. finder I en charmerende 3-værelses lejlighed på hele 97 m2, hvor klassisk københavnerarkitektur møder en bolig med en skøn følelse af luft, lys og plads.Lejlighedens store spise- og alrumszone er uden tvivl et af boligens højdepunkter. Her er der plads til lange middage, gæster og hverdagsliv, mens den gode loftshøjde og de store sprossevinduer giver rummene en imponerende rumfornemmelse. De klassiske detaljer med plankegulve, fyldningsdøre, stuk og rosetter fuldender