Brigadevej 20, 4. tv

2300 København S · estate · Estate Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view

Top-pick score

64/ 100

B — solid

AVM signal9/25

Kvalitet23/25

Data-freshness12/20

Bydel5/15

Market signals15/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Klassisk pre-krigs (byggeår 1924)
·Seller CAGR 8.0% pa — realistisk
·67 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
·Best afkast 22% — realistisk

Red flags

·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case

✓ 5 · ! 1 · ✗ 0

!α +2.8%✓4. sal✓KBH-klassiker 1924✓Sol 100✓81 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 68.923 kr/m² × 81 m² = 5.582.778 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

81 m²

Værelser

Byggeår

1924

Udbudspris

5.395.000 kr.

Dage på markedet

67d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.610 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 70.452 kr./år

Alpha

2.8%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

5.582.778 kr.

68.923 kr./m² · XGBoost

Investeret

5.429.220 kr.

67.027 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

5.641.865 kr.

69.653 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

5.395.000 kr.

66.605 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

5.582.778 kr.

68.923 kr./m²

+3.5% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

1.300.000 kr.

16.049 kr./m²

-75.9% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

4.6%

α (alpha)2.8%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.7%

= Total afkast4.6%

Gross rental/år94.788 kr.

Salgspris5.582.778 kr.

Profit (1 års hold)248.346 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

12.5%

α (alpha)2.8%

β (7% beta)7.0%

cf-yield2.7%

= Total afkast12.5%

Gross rental/år144.360 kr.

Salgspris5.973.572 kr.

Profit (1 års hold)688.712 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

22.3%

α (alpha)2.8%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.7%

= Total afkast22.3%

Gross rental/år253.462 kr.

Salgspris6.409.029 kr.

Profit (1 års hold)1.233.271 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år458.367 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-68.755 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.

= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (81) × 12 mdr

= Langtidsleje/år165.240 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)214.812 kr.

− Ejerudgifter/år-70.452 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.788 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)144.360 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.462 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.395.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+32.370 kr.

= Tx-omkostning34.220 kr.

+ Tilbudspris5.395.000 kr.

= Total investeret5.429.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.582.778 kr.

− Investeret-5.429.220 kr.

= Spread153.558 kr.

÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.

= Alpha2.8%

Mægler

kr/m² (udbud)66.605 kr.

MæglerEstate Amager - Amagerbrogade

Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2020-04-04family

1.550.000 kr.19.136 kr./m²

2013-12-20normal

1.995.000 kr.24.630 kr./m²

2001-10-25normal

1.172.000 kr.14.469 kr./m²

1998-06-08normal

566.660 kr.6.996 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.995.000 kr.2013-12-20 · 13 år siden

Udbudspris implicerer8.0% pa

FMV implicerer8.2% pa

Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Delevenlig og lys 3'er på attraktiv adresse

Drømmer du om en lys og velindrettet lejlighed med en helt særlig placering øverst oppe i ejendommen? Så byder denne skønne 3-værelses lejlighed på Brigadevej 20, 4. tv. på 81 veludnyttede kvadratmeter, masser af sollys og en sjælden grad af privatliv.Lejligheden ligger øverst oppe og er fuldstændig ugeneret – her får du roen, lyset og udsigten uden overboer. Fra vinduerne mod gaden kan du nyde et frit kig til smukke, grønne trækroner, mens du mod gården har udsigt hen over byens tage. Det er en