iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Brigadevej 20, 4. tv

2300 København S · estate · Estate Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.195.000 kr.
64.136 kr/m²
Vores estimat
5.784.022 kr.
71.408 kr/m²
Udbudt under estimat
+11.3 %
+589.022 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 10.6 %
Comp-engineP10 64.087 · median 75.410 · P90 81.158 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 10.6% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1924)
  • ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
  • ·127 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 30% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓α +11%✓Comps +18%✓4. sal✓KBH-klassiker 1924✓Sol 100✓81 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.408 kr/m² × 81 m² = 5.784.022 kr.
Brigadevej 20, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
1924
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
127d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.656 kr./år
Alpha
10.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.784.022 kr.
71.408 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
64.543 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.850.652 kr.
72.230 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris64.1365.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.4085.784.022 kr.+11.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.0875.191.035 kr.-0.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median75.4106.108.223 kr.+17.6 %8 comps inden for 1 km, median 358 m væk · high confidence
Comp-engine · P9081.1586.573.836 kr.+26.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.0491.300.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
12.6%
α (alpha)10.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år103.584 kr.
Salgspris5.784.022 kr.
Profit (1 års hold)659.586 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
17.6%
α (alpha)10.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år153.156 kr.
Salgspris6.015.383 kr.
Profit (1 års hold)940.519 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
30.5%
α (alpha)10.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast30.5%
Gross rental/år262.258 kr.
Salgspris6.640.057 kr.
Profit (1 års hold)1.674.295 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år165.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)214.812 kr.
− Ejerudgifter/år-61.656 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.584 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)153.156 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)262.258 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.784.022 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread556.002 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha10.6%

Mægler

kr/m² (udbud)64.136 kr.
MæglerEstate Amager - Amagerbrogade
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-04-04family
1.550.000 kr.19.136 kr./m²
2013-12-20normal
1.995.000 kr.24.630 kr./m²
2001-10-25normal
1.172.000 kr.14.469 kr./m²
1998-06-08normal
566.660 kr.6.996 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.995.000 kr.2013-12-20 · 13 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Delevenlig og lys 3'er på attraktiv adresse

Drømmer du om en lys og velindrettet lejlighed med en helt særlig placering øverst oppe i ejendommen? Så byder denne skønne 3-værelses lejlighed på Brigadevej 20, 4. tv. på 81 veludnyttede kvadratmeter, masser af sollys og en sjælden grad af privatliv.Lejligheden ligger øverst oppe og er fuldstændig ugeneret – her får du roen, lyset og udsigten uden overboer. Fra vinduerne mod gaden kan du nyde et frit kig til smukke, grønne trækroner, mens du mod gården har udsigt hen over byens tage. Det er en