← Tilbage til on-market
Herninggade 17, 4. th
2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn
Udbudspris
5.395.000 kr.
83.000 kr/m²
Vores estimat
5.221.353 kr.
80.329 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.2 %
-173.647 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.8 %
Comp-engineP10 68.428 · median 77.338 · P90 92.726 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·68 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -3.8%✓4. sal✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.329 kr/m² × 65 m² = 5.221.353 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
68d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.144 kr./år
Alpha
-3.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.221.353 kr.
80.329 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
83.526 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.292.603 kr.
81.425 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.000 | 5.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.329 | 5.221.353 kr. | -3.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.428 | 4.447.805 kr. | -17.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.338 | 5.026.966 kr. | -6.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 25 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 92.726 | 6.027.203 kr. | +11.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.538 | 1.400.000 kr. | -74.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.9%
α (alpha)-3.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år104.856 kr.
Salgspris5.221.353 kr.
Profit (1 års hold)-103.011 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.0%
α (alpha)-3.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år151.656 kr.
Salgspris5.430.207 kr.
Profit (1 års hold)152.643 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.4%
α (alpha)-3.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast14.4%
Gross rental/år183.909 kr.
Salgspris5.994.113 kr.
Profit (1 års hold)748.802 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.800 kr.
− Ejerudgifter/år-51.144 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.856 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)151.656 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.909 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.221.353 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-207.867 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-3.8%
Mægler
kr/m² (udbud)83.000 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-08-04normal
2.620.000 kr.40.308 kr./m²
2013-06-06normal
1.630.000 kr.25.077 kr./m²
2009-06-25normal
1.300.000 kr.20.000 kr./m²
2009-06-25normal
1.300.000 kr.20.000 kr./m²
1995-01-23normal
457.237 kr.7.034 kr./m²
1993-12-12family
362.000 kr.5.569 kr./m²
1992-02-10normal
450.000 kr.6.923 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.620.000 kr.2016-08-04 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Østerbro med byliv, lys og luft
På Herninggade 17 venter en 2-værelses lejlighed, der rammer en fin balance mellem byens puls og den hjemlige base. Her får du en bolig med masser af naturligt lys, en god planløsning og en altan ud mod gaden – perfekt til en stille stund med morgenkaffen eller et glas vin, når dagen går på hæld.Indenfor er kvadratmeterne udnyttet effektivt med separat køkken, et godt opholdsrum og et særskilt soveværelse. Badeværelset er praktisk indrettet med separat bruseniche, og boligens planløsning gør den