Udbudspris
8.495.000 kr.
75.848 kr/m²
Vores estimat
8.769.519 kr.
78.299 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.2 %
+274.519 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.6 %
Comp-engineP10 68.904 · median 77.725 · P90 87.866 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
- ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗112 m² for stor!α +2.6%✓Comps +2%✓Sol 81✓2. sal✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.299 kr/m² × 112 m² = 8.769.519 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
112 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
37d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.284 kr./år
Alpha
2.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.769.519 kr.
78.299 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
76.320 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.869.647 kr.
79.193 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.848 | 8.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.299 | 8.769.519 kr. | +3.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.904 | 7.717.279 kr. | -9.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.725 | 8.705.147 kr. | +2.5 % | 8 comps same_road_250m, median 70 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.866 | 9.840.993 kr. | +15.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.232 | 3.050.000 kr. | -64.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.4%
α (alpha)2.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år155.196 kr.
Salgspris8.769.519 kr.
Profit (1 års hold)376.895 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)2.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år223.740 kr.
Salgspris9.120.300 kr.
Profit (1 års hold)796.220 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.3%
α (alpha)2.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast20.3%
Gross rental/år250.630 kr.
Salgspris10.067.408 kr.
Profit (1 års hold)1.770.218 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (112) × 12 mdr
= Langtidsleje/år228.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)297.024 kr.
− Ejerudgifter/år-73.284 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)155.196 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)223.740 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)250.630 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.769.519 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread221.699 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha2.6%
Mægler
kr/m² (udbud)75.848 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-07-29normal
4.425.000 kr.39.509 kr./m²
2012-09-04normal
2.955.000 kr.26.384 kr./m²
2010-10-18normal
3.395.000 kr.30.313 kr./m²
2010-10-18normal
3.395.000 kr.30.313 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.425.000 kr.2016-07-29 · 10 år siden
Udbudspris implicerer6.7% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Storbyliv og sommerdage på havnen
Storbyliv og sommerdage på havnen På en af de bedste placeringer på Islands Brygge finder du den her rummelige ejerlejlighed med en funktionel planløsning og masser af lys. Du kan se frem til at indrette et stort, åbent opholdsrum, to værelser og et badeværelse foruden en vestvendt altan. For ganske nylig er gulvene blevet slebet og væggene malet, så boligen nu står 100% klar til at tage imod dig.Lejlighedens centrale opholdszone består af køkken-alrum og stue, der ligger i åben forbindelse. Det