iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Klaksvigsgade 8, 2. th

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.895.000 kr.
79.420 kr/m²
Vores estimat
9.241.119 kr.
82.510 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.9 %
+346.119 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.3 %
Comp-engineP10 68.904 · median 77.725 · P90 87.866 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
  • ·138 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗112 m² for stor✓α +3.3%✓Sol 81✓2. sal✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.510 kr/m² × 112 m² = 9.241.119 kr.
Klaksvigsgade 8, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
112 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
8.895.000 kr.
Dage på markedet
138d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.680 kr./år
Alpha
3.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.241.119 kr.
82.510 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.950.220 kr.
79.913 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.338.041 kr.
83.375 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.4208.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM82.5109.241.119 kr.+3.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1068.9047.717.279 kr.-13.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.7258.705.147 kr.-2.1 %8 comps same_road_250m, median 70 m væk · high confidence
Comp-engine · P9087.8669.840.993 kr.+10.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.2323.050.000 kr.-65.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.0%
α (alpha)3.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år154.800 kr.
Salgspris9.241.119 kr.
Profit (1 års hold)445.699 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)3.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år223.344 kr.
Salgspris9.610.764 kr.
Profit (1 års hold)883.888 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.8%
α (alpha)3.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast20.8%
Gross rental/år250.234 kr.
Salgspris10.608.805 kr.
Profit (1 års hold)1.908.818 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (112) × 12 mdr
= Langtidsleje/år228.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)297.024 kr.
− Ejerudgifter/år-73.680 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)154.800 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)223.344 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)250.234 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.370 kr.
= Tx-omkostning55.220 kr.
+ Tilbudspris8.895.000 kr.
= Total investeret8.950.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.241.119 kr.
− Investeret-8.950.220 kr.
= Spread290.899 kr.
÷ Investeret÷ 8.950.220 kr.
= Alpha3.3%

Mægler

kr/m² (udbud)79.420 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-07-29normal
4.425.000 kr.39.509 kr./m²
2012-09-04normal
2.955.000 kr.26.384 kr./m²
2010-10-18normal
3.395.000 kr.30.313 kr./m²
2010-10-18normal
3.395.000 kr.30.313 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.425.000 kr.2016-07-29 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velholdt lejlighed på Islands Brygge med super god beliggenhed

Velholdt lejlighed på Islands Brygge med super god beliggenhedDenne gennemførte lejlighed på Islands Brygge forener moderne stil med en gennemtænkt planløsning, hvor hver kvadratmeter er udnyttet med omtanke. Køkken og opholdsrum flyder sammen i ét lyst rum, der danner hjemmets hjerte, mens de øvrige rum åbner for fleksibel indretning. Store vinduespartier sikrer en skøn gennemstrømning af dagslys fra morgen til aften, og I bor i en markant pakhusinspireret ejendom – med havneløb, grønne åndehul