iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Klaksvigsgade 8, 2. th

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
  • ·78 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -4.6%✗112 m² for stor✓Sol 81✓2. sal✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 76.249 kr/m² × 112 m² = 8.539.927 kr.
Klaksvigsgade 8, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
112 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
8.895.000 kr.
Dage på markedet
78d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.680 kr./år
Alpha
-4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.539.927 kr.
76.249 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.950.220 kr.
79.913 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.641.031 kr.
77.152 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
8.895.000 kr.
79.420 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.539.927 kr.
76.249 kr./m²
-4.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.050.000 kr.
27.232 kr./m²
-65.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.9%
α (alpha)-4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-2.9%
Gross rental/år154.800 kr.
Salgspris8.539.927 kr.
Profit (1 års hold)-255.493 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.9%
α (alpha)-4.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år223.344 kr.
Salgspris9.137.722 kr.
Profit (1 års hold)410.846 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.0%
α (alpha)-4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast13.0%
Gross rental/år250.234 kr.
Salgspris9.803.836 kr.
Profit (1 års hold)1.103.850 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (112) × 12 mdr
= Langtidsleje/år228.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)297.024 kr.
− Ejerudgifter/år-73.680 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)154.800 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)223.344 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)250.234 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.370 kr.
= Tx-omkostning55.220 kr.
+ Tilbudspris8.895.000 kr.
= Total investeret8.950.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.539.927 kr.
− Investeret-8.950.220 kr.
= Spread-410.293 kr.
÷ Investeret÷ 8.950.220 kr.
= Alpha-4.6%

Mægler

kr/m² (udbud)79.420 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-07-29normal
4.425.000 kr.39.509 kr./m²
2012-09-04normal
2.955.000 kr.26.384 kr./m²
2010-10-18normal
3.395.000 kr.30.313 kr./m²
2010-10-18normal
3.395.000 kr.30.313 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.425.000 kr.2016-07-29 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer6.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velholdt lejlighed på Islands Brygge med super god beliggenhed

Velholdt lejlighed på Islands Brygge med super god beliggenhedDenne gennemførte lejlighed på Islands Brygge forener moderne stil med en gennemtænkt planløsning, hvor hver kvadratmeter er udnyttet med omtanke. Køkken og opholdsrum flyder sammen i ét lyst rum, der danner hjemmets hjerte, mens de øvrige rum åbner for fleksibel indretning. Store vinduespartier sikrer en skøn gennemstrømning af dagslys fra morgen til aften, og I bor i en markant pakhusinspireret ejendom – med havneløb, grønne åndehul