Udbudspris
7.995.000 kr.
75.425 kr/m²
Vores estimat
8.093.307 kr.
76.352 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.2 %
+98.307 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.6 %
Comp-engineP10 69.582 · median 75.342 · P90 87.627 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·55 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 2 · ✗ 1
✗Comps -0%!106 m² stor!α +0.6%✓Stand 8/10✓Sol 73✓3. sal✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.352 kr/m² × 106 m² = 8.093.307 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
106 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
55d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.472 kr./år
Alpha
0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.093.307 kr.
76.352 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
75.895 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.196.049 kr.
77.321 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.425 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.352 | 8.093.307 kr. | +1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.582 | 7.375.691 kr. | -7.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.342 | 7.986.302 kr. | -0.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 71 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.627 | 9.288.507 kr. | +16.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.358 | 2.900.000 kr. | -63.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.5%
α (alpha)0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år153.768 kr.
Salgspris8.093.307 kr.
Profit (1 års hold)202.255 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år218.640 kr.
Salgspris8.417.039 kr.
Profit (1 års hold)590.859 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år261.442 kr.
Salgspris9.291.116 kr.
Profit (1 års hold)1.507.738 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (106) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.112 kr.
− Ejerudgifter/år-62.472 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)153.768 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)218.640 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)261.442 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.093.307 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread48.487 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)75.425 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-09-18family
1.375.000 kr.12.972 kr./m²
2022-04-19other
2.462.500 kr.23.231 kr./m²
2019-10-22normal
4.350.000 kr.41.038 kr./m²
2010-03-01normal
2.620.000 kr.24.717 kr./m²
2006-02-22normal
2.550.000 kr.24.057 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.350.000 kr.2019-10-22 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed med to altaner og badeværelser
Indflytningsklar lejlighed med to altaner og badeværelser Sæt punktum for boligjagten i en moderne og veldisponeret lejlighed, hvor lys, rummelighed og en attraktiv beliggenhed går op i en højere enhed. Her får I et hjem med en gennemtænkt planløsning, store opholdsrum og to skønne altaner, der giver mulighed for at nyde solen fra morgen til aften.Lejligheden byder velkommen via en rummelig entré med god plads til overtøj og opbevaring. Herfra fordeler boligen sig med to gode værelser, to stilre