iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Klaksvigsgade 3, 3. th

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·147 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 1 · 1
α -3.4%!106 m² storStand 8/10Sol 733. salBygget 2006AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.297 kr/m² × 106 m² = 7.769.503 kr.
Klaksvigsgade 3, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
106 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
147d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.604 kr./år
Alpha
-3.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.769.503 kr.
73.297 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
75.895 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.877.027 kr.
74.312 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.995.000 kr.
75.425 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.769.503 kr.
73.297 kr./m²
-2.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
2.900.000 kr.
27.358 kr./m²
-63.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.5%
α (alpha)-3.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-1.5%
Gross rental/år156.636 kr.
Salgspris7.769.503 kr.
Profit (1 års hold)-118.681 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-3.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år221.508 kr.
Salgspris8.313.368 kr.
Profit (1 års hold)490.056 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.7%
α (alpha)-3.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast14.7%
Gross rental/år264.310 kr.
Salgspris8.919.389 kr.
Profit (1 års hold)1.138.879 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (106) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.112 kr.
− Ejerudgifter/år-59.604 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)156.636 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)221.508 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.310 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.769.503 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-275.317 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-3.4%

Mægler

kr/m² (udbud)75.425 kr.
MæglerRealMæglerne City & Christianshavn ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-09-18family
1.375.000 kr.12.972 kr./m²
2022-04-19other
2.462.500 kr.23.231 kr./m²
2019-10-22normal
4.350.000 kr.41.038 kr./m²
2010-03-01normal
2.620.000 kr.24.717 kr./m²
2006-02-22normal
2.550.000 kr.24.057 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.350.000 kr.2019-10-22 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer8.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende lejlighed på Islands Brygge

I den nordlige ende af Islands Brygge møder I denne fortrinlige lejlighed, hvor en attraktiv beliggenhed får selskab af en god og velkomponeret planløsning. I kan se frem til to behagelige opholdsrum, to regulære værelser, to badeværelser og to rummelige altaner, og det hele bindes sammen af et rigt og markant lysindfald. Velkommen til. I bosætter jer yderst centralt. Til den ene side har I Islands Brygge med Havnebadet og gåture langs promenaden. I den anden retning finder I alle de mange muligheder, som Amagerbro byder på, og fordi I er så tæt på Langebro, tager det rundt regnet ti minutter at gå til Rådhuspladsen. Og alligevel er der helt fredeligt og roligt i lokalområdet. Lejligheden ligger på tredje sal i en nydelig ejendom fra 2006. Elevatoren sørger for nem og bekvem adgang, og inden døre er det stuen og køkken-alrummet, der løber med opmærksomheden. I sidstnævnte ses et pænt og enkelt køkken med hvide fronter, og i alrumsafdelingen såvel som i stuesektionen vil I især bide mærke i den måde, som lyset strømmer ind gennem vinduerne. De to værelser ligger i hver ende af boligen. Det største har tilknyttet et badeværelse, og endnu et badeværelse er at finde ved entréen. Altanerne vender mod henholdsvis øst og vest, så I får den fulde fornøjelse af både morgensol og aftensol. Kontakt os for yderligere information eller en fremvisning.