iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nordre Fasanvej 16, 1. tv

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.195.000 kr.
88.500 kr/m²
Vores estimat
6.460.833 kr.
92.298 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.3 %
+265.833 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.6 %
Comp-engineP10 81.817 · median 87.307 · P90 98.332 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -1%✓α +3.6%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 82✓1. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.298 kr/m² × 70 m² = 6.460.833 kr.
Nordre Fasanvej 16, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.796 kr./år
Alpha
3.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.460.833 kr.
92.298 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
89.057 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.539.351 kr.
93.419 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris88.5006.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM92.2986.460.833 kr.+4.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1081.8175.727.194 kr.-7.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.3076.111.475 kr.-1.3 %8 comps inden for 1 km, median 74 m væk · high confidence
Comp-engine · P9098.3326.883.208 kr.+11.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.5711.650.000 kr.-73.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.6%
α (alpha)3.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år119.604 kr.
Salgspris6.460.833 kr.
Profit (1 års hold)346.417 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.4%
α (alpha)3.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast10.4%
Gross rental/år172.524 kr.
Salgspris6.719.266 kr.
Profit (1 års hold)657.770 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.4%
α (alpha)3.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast23.4%
Gross rental/år306.696 kr.
Salgspris7.417.036 kr.
Profit (1 års hold)1.489.713 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.320 kr.
− Ejerudgifter/år-56.796 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)119.604 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)172.524 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)306.696 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.460.833 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread226.813 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha3.6%

Mægler

kr/m² (udbud)88.500 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-06-10normal
4.100.000 kr.58.571 kr./m²
2020-03-06normal
3.450.000 kr.49.286 kr./m²
2017-06-12normal
3.395.000 kr.48.500 kr./m²
2016-03-02normal
2.995.000 kr.42.786 kr./m²
1996-11-26normal
460.480 kr.6.578 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.100.000 kr.2021-06-10 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.6% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 3-værelses lejlighed med altan på Frederiksberg

Stuk, høje paneler og lyse plankegulve giver denne lejlighed den særlige karakter, der får mange til at forelske sig i Frederiksberg. Her får du 70 veldisponerede kvadratmeter med to soveværelser, en rummelig opholdsstue og en solrig altan, der vender ind mod gården. Samtidig bor du centralt med metro, indkøb og byliv tæt på – og med Den Grønne Sti lige i nærheden.Lejligheden ligger i en klassisk ejendom fra 1901, og indenfor er der meget at holde af. De dekorative stukdetaljer, høje paneler, fy