iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ørestads Boulevard 55A, 5. 511

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.495.000 kr.
59.960 kr/m²
Vores estimat
6.954.450 kr.
55.636 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.2 %
-540.550 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.8 %
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·92 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.8% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -7.8%✗125 m² for stor✓5. sal✓Sol 100✓Bygget 2008✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 55.636 kr/m² × 125 m² = 6.954.450 kr.
Ørestads Boulevard 55A, 5. 511

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
125 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
92d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.200 kr./år
Alpha
-7.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.954.450 kr.
55.636 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
60.335 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.100.795 kr.
56.806 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris59.9607.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM55.6366.954.450 kr.-7.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.4002.550.000 kr.-66.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.3%
α (alpha)-7.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-5.3%
Gross rental/år190.800 kr.
Salgspris6.954.450 kr.
Profit (1 års hold)-396.570 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.2%
α (alpha)-7.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast-0.2%
Gross rental/år267.300 kr.
Salgspris7.232.628 kr.
Profit (1 års hold)-41.892 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.5%
α (alpha)-7.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år259.714 kr.
Salgspris7.983.709 kr.
Profit (1 års hold)701.602 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (125) × 12 mdr
= Langtidsleje/år255.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)331.500 kr.
− Ejerudgifter/år-64.200 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)190.800 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)267.300 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)259.714 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.954.450 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-587.370 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-7.8%

Mægler

kr/m² (udbud)59.960 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-05-13normal
4.800.000 kr.38.400 kr./m²
2020-10-27normal
4.500.000 kr.36.000 kr./m²
2017-09-07normal
4.500.000 kr.36.000 kr./m²
2014-02-23normal
3.310.000 kr.26.480 kr./m²
2008-04-03normal
2.950.000 kr.23.600 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.800.000 kr.2022-05-13 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.8% pa
FMV implicerer9.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fantastisk 3V med stor & næsten lukket vest vendt altan i det famøse VM Bjerget!

LejlighedenVi udbyder nu én af de 80 lejligheder, som VM Bjerget i Ørestad huser. Her er tænkt over hver en detalje på de 125 kvm, som nu kan blive jeres, og med en stor, overdækket terrasse, der har udsigt over bydelens træer, kanaler og flotte bygninger, får I ikke brug for mere.Tegnestuen BIG har ført pennen til denne pragtfulde bygning, så I flytter altså også ind i en lejlighed, hvor der er lækkert og kvalitet i hvert et rum. I bydes velkommen af entréen, hvorfra I på den ene side har døren