- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·59 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -20.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 28.7% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.772 | 7.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.511 | 5.807.378 kr. | -19.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.078 | 5.457.130 kr. | -24.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.920 | 6.234.693 kr. | -14.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 271 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.607 | 6.920.956 kr. | -4.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.354 | 1.450.000 kr. | -80.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
En lille verden bag byen …
Man skal ind gennem porten og videre ind i gården for at finde den. Tilbagetrukket fra gaden og byens liv. Her ligger baghuset fra 1933, og på anden sal 79 kvadratmeter med grønne kig og en ro, man ikke nødvendigvis forventer i hjertet af Nørrebro. Indenfor er der gjort sig umage. Køkken fra Simon & Czechura, flotte brede plankegulve og et lyst, enkelt udtryk med rolige flader, fine kig og en veldisponeret planløsning. Stue og køkken hænger naturligt sammen med plads til både det store spisebord, sofaen og de aftener, der bliver lidt længere end planlagt. Og skulle behovet ændre sig, giver planløsningen samtidig mulighed for enkelt at etablere et ekstra værelse - uden at give køb på boligens gode sammenhæng. Lige uden for døren er der et udeareal mod sydøst. Et sted til formiddagskaffen og den slags plads, man hurtigt får sine vaner omkring. Her er grønt og stille mellem ejendommene. En lille verden bag byen. Og så alligevel midt i den. For på den anden side af porten venter Nørrebro. Jægersborggade, Assistens Kirkegård, Stefansgade og alt det andet, man gerne vil have tæt på. Her er byen tæt på. Men ikke tættere, end at man kan lukke døren bag sig og være hjemme.