iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Christianshavns Voldgade 19, 3. tv

1424 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
85.859 kr/m²
Vores estimat
5.737.725 kr.
89.652 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.4 %
+242.725 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.8 %
Comp-engineP10 68.827 · median 86.874 · P90 98.835 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
  • ·Seller CAGR 5.9% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·134 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 7 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +3.8%✓KBH-klassiker 1914✓Sol 95✓3. sal✓64 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 89.652 kr/m² × 64 m² = 5.737.725 kr.
Christianshavns Voldgade 19, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1914
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
134d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.964 kr./år
Alpha
3.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.737.725 kr.
89.652 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
86.403 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.812.993 kr.
90.828 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris85.8595.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM89.6525.737.725 kr.+4.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1068.8274.404.932 kr.-19.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median86.8745.559.958 kr.+1.2 %8 comps inden for 1 km, median 267 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9098.8356.325.428 kr.+15.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.4381.500.000 kr.-72.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.8%
α (alpha)3.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast5.8%
Gross rental/år111.996 kr.
Salgspris5.737.725 kr.
Profit (1 års hold)319.901 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.7%
α (alpha)3.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast10.7%
Gross rental/år162.684 kr.
Salgspris5.967.234 kr.
Profit (1 års hold)600.098 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.8%
α (alpha)3.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast23.8%
Gross rental/år287.482 kr.
Salgspris6.586.908 kr.
Profit (1 års hold)1.344.570 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.648 kr.
− Ejerudgifter/år-56.964 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.996 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.684 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.482 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.737.725 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread207.905 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha3.8%

Mægler

kr/m² (udbud)85.859 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-12-30family
1.500.000 kr.23.438 kr./m²
2004-05-06normal
1.560.000 kr.24.375 kr./m²
2001-04-11normal
1.279.030 kr.19.985 kr./m²
1993-03-01other
257.255 kr.4.020 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.560.000 kr.2004-05-06 · 22 år siden
Udbudspris implicerer5.9% pa
FMV implicerer6.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og delevenlig lejlighed med kig til volden

Lys og delevenlig lejlighed med kig til voldenPå Christianshavns Voldgade 19, 3. tv. finder du en indflytningsklar og veldisponeret lejlighed på 64 m² – beliggende i et roligt og eftertragtet område tæt på alt.Lejligheden rummer to store værelser og har en planløsning, der gør den oplagt som delebolig. Fra stuen er der kig til Christianshavns Vold, og bag volden anes vandet, hvilket giver en særlig stemning og forbindelse til området.De store vinduespartier sikrer et flot lysindfald, som præger