← Tilbage til on-market
Christianshavns Voldgade 19, 3. tv
1424 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
- ·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -3.1%✓KBH-klassiker 1914✓Sol 95✓3. sal✓64 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.309 kr/m² × 64 m² = 5.651.770 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1914
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.964 kr./år
Alpha
-3.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.651.770 kr.
88.309 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
91.119 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.727.551 kr.
89.493 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.795.000 kr.
90.547 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.651.770 kr.
88.309 kr./m²
-2.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.500.000 kr.
23.438 kr./m²
-74.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.2%
α (alpha)-3.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-1.2%
Gross rental/år111.996 kr.
Salgspris5.651.770 kr.
Profit (1 års hold)-67.854 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-3.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år162.684 kr.
Salgspris6.047.394 kr.
Profit (1 års hold)378.458 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.6%
α (alpha)-3.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast16.6%
Gross rental/år287.482 kr.
Salgspris6.488.232 kr.
Profit (1 års hold)944.094 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.648 kr.
− Ejerudgifter/år-56.964 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.996 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.684 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.482 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.651.770 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-179.850 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-3.1%
Mægler
kr/m² (udbud)90.547 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-12-30family
1.500.000 kr.23.438 kr./m²
2004-05-06normal
1.560.000 kr.24.375 kr./m²
2001-04-11normal
1.279.030 kr.19.985 kr./m²
1993-03-01other
257.255 kr.4.020 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.560.000 kr.2004-05-06 · 22 år siden
Udbudspris implicerer6.1% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og delevenlig lejlighed med kig til volden
Lys og delevenlig lejlighed med kig til voldenPå Christianshavns Voldgade 19, 3. tv. finder du en indflytningsklar og veldisponeret lejlighed på 64 m² – beliggende i et roligt og eftertragtet område tæt på alt.Lejligheden rummer to store værelser og har en planløsning, der gør den oplagt som delebolig. Fra stuen er der kig til Christianshavns Vold, og bag volden anes vandet, hvilket giver en særlig stemning og forbindelse til området.De store vinduespartier sikrer et flot lysindfald, som præger