iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ørestads Boulevard 63B, 4. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.795.000 kr.
62.273 kr/m²
Vores estimat
4.871.213 kr.
63.263 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.6 %
+76.213 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.9 %
Comp-engineP10 55.493 · median 58.695 · P90 67.944 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Seller CAGR 6.3% pa — realistisk
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -6%!α +0.9%✓4. sal✓Sol 90✓77 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 63.263 kr/m² × 77 m² = 4.871.213 kr.
Ørestads Boulevard 63B, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
6d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.476 kr./år
Alpha
0.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.871.213 kr.
63.263 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
62.670 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.953.248 kr.
64.328 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris62.2734.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM63.2634.871.213 kr.+1.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1055.4934.272.979 kr.-10.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median58.6954.519.489 kr.-5.7 %8 comps inden for 250 m, median 63 m væk · high confidence
Comp-engine · P9067.9445.231.689 kr.+9.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.7791.600.000 kr.-66.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.3%
α (alpha)0.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast3.3%
Gross rental/år113.604 kr.
Salgspris4.871.213 kr.
Profit (1 års hold)159.197 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.3%
α (alpha)0.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast8.3%
Gross rental/år160.728 kr.
Salgspris5.066.062 kr.
Profit (1 års hold)401.170 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.6%
α (alpha)0.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast21.6%
Gross rental/år280.438 kr.
Salgspris5.592.153 kr.
Profit (1 års hold)1.046.970 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.204 kr.
− Ejerudgifter/år-43.476 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.604 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)160.728 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.438 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.871.213 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread45.593 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha0.9%

Mægler

kr/m² (udbud)62.273 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-08-28normal
2.760.000 kr.35.844 kr./m²
2007-09-12normal
2.225.000 kr.28.896 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.760.000 kr.2017-08-28 · 9 år siden
Udbudspris implicerer6.3% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velindrettet lejlighed med stor sydvendt altan

Velkommen til Ørestads Boulevard 63B, 4. th. Her får I en indbydende og velholdt lejlighed, hvor en god planløsning, pæn stand og dejlige opholdsrum går hånd i hånd. Her er der skabt et hjem, som fremstår lyst og indflytningsklart, og hvor indretningen giver en rigtig god balance mellem det sociale samvær og muligheden for at trække sig tilbage.Lejligheden fremstår lys, indflytningsklar og særdeles veldisponeret. Boligens naturlige samlingspunkt er det rummelige køkken-alrum, hvor køkken og spis