Udbudspris
5.495.000 kr.
79.638 kr/m²
Vores estimat
5.473.741 kr.
79.330 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.4 %
-21.259 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.0 %
Comp-engineP10 74.042 · median 89.385 · P90 101.257 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1895)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -1.0%✓Comps +12%✓Sol 78✓Klassisk 1895✓2. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.330 kr/m² × 69 m² = 5.473.741 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
69 m²
Værelser
3
Byggeår
1895
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.996 kr./år
Alpha
-1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.473.741 kr.
79.330 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
80.142 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.545.084 kr.
80.364 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.638 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.330 | 5.473.741 kr. | -0.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.042 | 5.108.923 kr. | -7.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.385 | 6.167.581 kr. | +12.2 % | 8 comps inden for 500 m, median 189 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 101.257 | 6.986.699 kr. | +27.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.565 | 1.350.000 kr. | -75.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år106.464 kr.
Salgspris5.473.741 kr.
Profit (1 års hold)50.385 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.8%
α (alpha)-1.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast5.8%
Gross rental/år154.902 kr.
Salgspris5.692.691 kr.
Profit (1 års hold)317.773 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.1%
α (alpha)-1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast19.1%
Gross rental/år291.296 kr.
Salgspris6.283.855 kr.
Profit (1 års hold)1.045.331 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.460 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.898 kr.
− Ejerudgifter/år-54.996 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)106.464 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.902 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)291.296 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.473.741 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-56.079 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-1.0%
Mægler
kr/m² (udbud)79.638 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-03-05normal
3.100.000 kr.44.928 kr./m²
2017-03-03normal
2.600.000 kr.37.681 kr./m²
2009-11-19normal
1.725.000 kr.25.000 kr./m²
2007-02-10other
775.000 kr.11.232 kr./m²
2006-04-11normal
2.350.000 kr.34.058 kr./m²
2002-01-10normal
1.099.000 kr.15.928 kr./m²
1996-02-08normal
269.174 kr.3.901 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2020-03-05 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.0% pa
FMV implicerer9.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses lejlighed med fantastisk køkken-alrum og fleksibel planløsning.
Velkommen til Enghavevej 5, 2. tv., en lys og veldisponeret lejlighed på 69 m2 med et fantastisk køkken- alrum, gode opholdsrum og en planløsning med spændende muligheder. Her får I en bolig, der allerede fungerer rigtig godt, men som samtidig giver mulighed for at tilpasse indretningen efter jeres behov. De gode rum, det naturlige lysindfald og den åbne indretning skaber tilsammen en lejlighed med en skøn rumfornemmelse og masser af anvendelsesmuligheder.Boligens naturlige samlingspunkt er det