iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nørre Voldgade 48A, 4. th

1358 København K · home · home Christianshavn - City

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.295.000 kr.
87.316 kr/m²
Vores estimat
8.494.101 kr.
89.412 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.4 %
+199.101 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.8 %
Comp-engineP10 60.371 · median 77.359 · P90 88.274 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗Støjgade!Comps usikre (8)!α +1.8%✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1832✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 89.412 kr/m² × 95 m² = 8.494.101 kr.
Nørre Voldgade 48A, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
95 m²
Værelser
3
Byggeår
1832
Udbudspris
8.295.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 90.348 kr./år
Alpha
1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.494.101 kr.
89.412 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.346.620 kr.
87.859 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.601.096 kr.
90.538 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris87.3168.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM89.4128.494.101 kr.+2.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1060.3715.735.215 kr.-30.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.3597.349.070 kr.-11.4 %8 comps inden for 1 km, median 220 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9088.2748.386.037 kr.+1.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.1052.100.000 kr.-74.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.7%
α (alpha)1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast3.7%
Gross rental/år160.452 kr.
Salgspris8.494.101 kr.
Profit (1 års hold)307.933 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.6%
α (alpha)1.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år235.692 kr.
Salgspris8.833.865 kr.
Profit (1 års hold)722.937 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år324.948 kr.
Salgspris9.751.228 kr.
Profit (1 års hold)1.729.556 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (95) × 12 mdr
= Langtidsleje/år250.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)326.040 kr.
− Ejerudgifter/år-90.348 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)160.452 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)235.692 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)324.948 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.770 kr.
= Tx-omkostning51.620 kr.
+ Tilbudspris8.295.000 kr.
= Total investeret8.346.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.494.101 kr.
− Investeret-8.346.620 kr.
= Spread147.481 kr.
÷ Investeret÷ 8.346.620 kr.
= Alpha1.8%

Mægler

kr/m² (udbud)87.316 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-03-29normal
6.250.000 kr.65.789 kr./m²
2018-04-04normal
5.100.000 kr.53.684 kr./m²
2014-08-11normal
4.129.525 kr.43.469 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.250.000 kr.2023-03-29 · 3 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer10.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Kæmpe solrig altan, alrum, badeværelse med sep. brus og perfekt udsigt!

Højt over København, med elevator, pejs og to skønne udearealerPå Nørre Voldgade 48A, 4. th. venter en lys og karakterfuld lejlighed med en kombination, man sjældent finder midt i København K: elevator, pejs, to private udearealer og adgang til en stor fælles tagterrasse.Boligen er på 95 m2 og indrettet med alrum, separat stue og soveværelse. Alrummet danner et naturligt samlingspunkt med køkken og spiseplads i åben forbindelse, mens den separate stue byder på en mere rolig atmosfære med pejsen