Udbudspris
5.995.000 kr.
74.938 kr/m²
Vores estimat
6.105.190 kr.
76.315 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.8 %
+110.190 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.2 %
Comp-engineP10 69.255 · median 74.000 · P90 92.508 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2020)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +1.2%✓Sol 100✓Nybyg 2020✓3. sal✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.315 kr/m² × 80 m² = 6.105.190 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
80 m²
Værelser
2
Byggeår
2020
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.624 kr./år
Alpha
1.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.105.190 kr.
76.315 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
75.410 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.207.670 kr.
77.596 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.938 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.315 | 6.105.190 kr. | +1.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.255 | 5.540.425 kr. | -7.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 74.000 | 5.920.023 kr. | -1.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 420 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 92.508 | 7.400.645 kr. | +23.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.625 | 2.050.000 kr. | -65.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.5%
α (alpha)1.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år141.576 kr.
Salgspris6.105.190 kr.
Profit (1 års hold)213.946 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.5%
α (alpha)1.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år197.736 kr.
Salgspris6.349.398 kr.
Profit (1 års hold)514.314 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.9%
α (alpha)1.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast19.9%
Gross rental/år233.933 kr.
Salgspris7.008.758 kr.
Profit (1 års hold)1.209.871 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.360 kr.
− Ejerudgifter/år-45.624 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)141.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)197.736 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)233.933 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.105.190 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread72.370 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha1.2%
Mægler
kr/m² (udbud)74.938 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor 2V'er med flot udsigt og to altaner!
LEJLIGHED: Stor 2-værelses lejlighed i den bedste opgang på gaden med flot udsigt og vestvendt altan! Derudover mulighed for at etablere et 3. værelse såfremt dette er et behov. Du bliver først mødt af entré hvor du har fordeling til stue, bad og soveværelset. Man har stuen og køkken-alrum i ét med udgant til fantastisk altan. Altanen er vestvendt så her er godt med aftensol. Derudover har man langt smukt kig over Københavns Havn. Køkkenet er et hvidt elementkøkken med grebsløse fronter. Her er