iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sølvgade 103, 5. tv

1307 København K · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København

FMV fra iBuyReal AVM· 89.190 kr/m² × 104 m² = 9.275.811 kr.
Sølvgade 103, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
104 m²
Værelser
3
Byggeår
1882
Udbudspris
9.695.000 kr.
Dage på markedet
27d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 99.336 kr./år
Alpha
-4.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.275.811 kr.
XGBoost prediction
Investeret
9.755.020 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.392.828 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.1%
α (alpha)-4.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-3.1%
Gross rental/år175.224 kr.
Salgspris9.275.811 kr.
Profit (1 års hold)-303.985 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.7%
α (alpha)-4.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast4.7%
Gross rental/år257.592 kr.
Salgspris9.925.118 kr.
Profit (1 års hold)427.690 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.9%
α (alpha)-4.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast13.9%
Gross rental/år394.268 kr.
Salgspris10.648.631 kr.
Profit (1 års hold)1.287.879 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (104) × 12 mdr
= Langtidsleje/år274.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)356.928 kr.
− Ejerudgifter/år-99.336 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)175.224 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)257.592 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)394.268 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+58.170 kr.
= Tx-omkostning60.020 kr.
+ Tilbudspris9.695.000 kr.
= Total investeret9.755.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.275.811 kr.
− Investeret-9.755.020 kr.
= Spread-479.209 kr.
÷ Investeret÷ 9.755.020 kr.
= Alpha-4.9%

Mægler

kr/m² (udbud)93.221 kr.
MæglerEjendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
Typeother

Mæglerbeskrivelse

Tagterrassen er madam blå, også midt om natten ...

Sølvgade er jo et noget løjerligt vejnavn, når man tænker på, at der hverken er sølvminer eller sølvsmede i gaden. Men vi skal også helt til Norge, før vejnavnet giver mening. For Sølvgade var en række af planlagte gader i kvarteret nord for Kongens Have, som skulle opkaldes efter råstoffer i Danmark. Norge var i rigsfællesskab med Danmark, og der var sølv i Norge, Så Sølvgade giver absolut mening. Skæve vinkler, spændende skygger Lejligheden i Sølvgade 103 ligger på 5. sal lige under taget. Lækkert er det, at der fra trappen i stuen er direkte adgang til den store, private tagterrasse på 6. sal. Himlen heroppe er madam blå, også midt om natten, som Kim Larsen synger. Solen er generøs og fuglene synger og klapper med vingerne, når de flyver forbi. Sikken luksus. Udsigten over byens tage, Søerne, kirkernes spir og tårne, Rundetårn, Frederiksberg slot og Marmorkirken er mageløs. Med 104 m2 bolig, skråvægge og dybe kvistvinduer er her skæve vinkler, som bekendt giver spændende skygger. Den er uforskammet lækker af en lejlighed anno 2026. Alt er lige til at flytte ind i. Tæt på alt For alt i Indre By er tæt på, caféerne, restauranterne, de lækre butikker. Østre Anlæg med Den Hirschsprungske Samling ligger lige om hjørnet, det samme gør byens grønne væresteder som Østre Anlæg, Botanisk have, Kongens Have og Søerne på den anden side af gaden, som alle blev fredet i 1966. Selv om promenaderne er tænkt til borgere, der promenerer og flanerer turen rundt om søerne, så er her også plads til kyssebænke, termokander, svedende motionister og caféer. Søerne ser vi på guldalderens malerier, i den tidlige litteratur og historiebøgerne. Og de vil være der altid, for med fredningen i 1966 fik de 3 søer i København et løfte om evigt liv. Evigt, ja, det er søreme lang tid.