Sølvgade 103, 5. tv
1307 København K · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1882)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·147 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 20.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.221 | 9.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.238 | 9.280.785 kr. | -4.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.220 | 7.926.914 kr. | -18.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.221 | 9.695.017 kr. | +0.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 401 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 104.011 | 10.817.140 kr. | +11.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.038 | 2.500.000 kr. | -74.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Tagterrassen er madam blå, også midt om natten ...
Sølvgade er jo et noget løjerligt vejnavn, når man tænker på, at der hverken er sølvminer eller sølvsmede i gaden. Men vi skal også helt til Norge, før vejnavnet giver mening. For Sølvgade var en række af planlagte gader i kvarteret nord for Kongens Have, som skulle opkaldes efter råstoffer i Danmark. Norge var i rigsfællesskab med Danmark, og der var sølv i Norge, Så Sølvgade giver absolut mening. Skæve vinkler, spændende skygger Lejligheden i Sølvgade 103 ligger på 5. sal lige under taget. Lækkert er det, at der fra trappen i stuen er direkte adgang til den store, private tagterrasse på 6. sal. Himlen heroppe er madam blå, også midt om natten, som Kim Larsen synger. Solen er generøs og fuglene synger og klapper med vingerne, når de flyver forbi. Sikken luksus. Udsigten over byens tage, Søerne, kirkernes spir og tårne, Rundetårn, Frederiksberg slot og Marmorkirken er mageløs. Med 104 m2 bolig, skråvægge og dybe kvistvinduer er her skæve vinkler, som bekendt giver spændende skygger. Den er uforskammet lækker af en lejlighed anno 2026. Alt er lige til at flytte ind i. Tæt på alt For alt i Indre By er tæt på, caféerne, restauranterne, de lækre butikker. Østre Anlæg med Den Hirschsprungske Samling ligger lige om hjørnet, det samme gør byens grønne væresteder som Østre Anlæg, Botanisk have, Kongens Have og Søerne på den anden side af gaden, som alle blev fredet i 1966. Selv om promenaderne er tænkt til borgere, der promenerer og flanerer turen rundt om søerne, så er her også plads til kyssebænke, termokander, svedende motionister og caféer. Søerne ser vi på guldalderens malerier, i den tidlige litteratur og historiebøgerne. Og de vil være der altid, for med fredningen i 1966 fik de 3 søer i København et løfte om evigt liv. Evigt, ja, det er søreme lang tid.