iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Gærtorvet 14, 6. 4

1799 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.995.000 kr.
98.704 kr/m²
Vores estimat
7.689.605 kr.
94.933 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.8 %
-305.395 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.4 %
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·Seller CAGR 12.1% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -4.4%✓6. sal✓Sol 95✓Nybyg 2021✓81 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 94.933 kr/m² × 81 m² = 7.689.605 kr.
Gærtorvet 14, 6. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
2021
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.484 kr./år
Alpha
-4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.689.605 kr.
94.933 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
99.319 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.783.112 kr.
96.088 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris98.7047.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM94.9337.689.605 kr.-3.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.6%
α (alpha)-4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år142.056 kr.
Salgspris7.689.605 kr.
Profit (1 års hold)-213.159 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.1%
α (alpha)-4.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år198.918 kr.
Salgspris7.997.189 kr.
Profit (1 års hold)151.287 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.8%
α (alpha)-4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast14.8%
Gross rental/år354.865 kr.
Salgspris8.827.667 kr.
Profit (1 års hold)1.137.712 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.540 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.402 kr.
− Ejerudgifter/år-47.484 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)142.056 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)198.918 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)354.865 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.689.605 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-355.215 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-4.4%

Mægler

kr/m² (udbud)98.704 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-03-04normal
4.525.000 kr.55.864 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.525.000 kr.2021-03-04 · 5 år siden
Udbudspris implicerer12.1% pa
FMV implicerer11.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

UDSIGT, FLOT LYSINDFALD & ALTAN

FANTASTISK 3-VÆRELSES I GRØNLUNDS TÅRN - UDSIGT, FLOT LYSINDFALD OG ALTANLEJLIGHED: Velkommen til denne fantastiske 3-værelses lejlighed på 6. sal i Grønlunds Tårn. Her får du en virkelig veldisponeret bolig med et skønt lysindfald, store vinduespartier, altan og en imponerende udsigt over byens tage.I entréen er der plads til sko og overtøj, herfra træder man ind i lejlighedens naturlige samlingspunkt – det åbne køkken-alrum og stue. Her er køkkenet placeret langs den ene væg, så resten af rumm