Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals0/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -10.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.7%✓4. sal✓KBH-klassiker 1932✓70 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.568 kr/m² × 70 m² = 5.569.739 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
–
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.008 kr./år
Alpha
-10.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.569.739 kr.
79.568 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
89.057 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.658.331 kr.
80.833 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.195.000 kr.
88.500 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.569.739 kr.
79.568 kr./m²
-10.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.550.000 kr.
22.143 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.7%
α (alpha)-10.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-8.7%
Gross rental/år124.392 kr.
Salgspris5.569.739 kr.
Profit (1 års hold)-539.889 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.8%
α (alpha)-10.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-0.8%
Gross rental/år177.312 kr.
Salgspris5.959.621 kr.
Profit (1 års hold)-97.087 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.1%
α (alpha)-10.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år311.484 kr.
Salgspris6.394.060 kr.
Profit (1 års hold)471.525 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.320 kr.
− Ejerudgifter/år-52.008 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.392 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)177.312 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)311.484 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.569.739 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-664.281 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-10.7%
Mægler
kr/m² (udbud)88.500 kr.
MæglerEstate Frederiksberg
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-02-06normal
2.825.000 kr.40.357 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.825.000 kr.2017-02-06 · 9 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-VÆRELSES DRØMMELEJLIGHED FOR BÅDE SINGLER OG PAR
Oppe på 4. sal med udsigt over de prægtige bygninger der udgør Skolen Ved Duevej, og med masser af luft til de omkringliggende bygninger mod gården, venter der her en indflytningsklar 3-værelses lejlighed med lige dele charmerende detaljer og moderne komfort. Lejligheden er gennem renoveret i 2017 med respekt for den oprindelige stil og fremstår indbydende og indflytningsklar. Her oppe i de højere luftlag, træder du ind i en rummelig entré med rigtig god opbevaringsplads. Herfra kan du åbne dør