Udbudspris
5.995.000 kr.
85.643 kr/m²
Vores estimat
6.065.217 kr.
86.646 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.2 %
+70.217 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.5 %
Comp-engineP10 68.520 · median 79.984 · P90 87.835 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·60 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -7%!α +0.5%✓4. sal✓KBH-klassiker 1932✓Stand 8/10✓Sol 100✓70 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.646 kr/m² × 70 m² = 6.065.217 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
60d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.008 kr./år
Alpha
0.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.065.217 kr.
86.646 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
86.183 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.150.854 kr.
87.869 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.643 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.646 | 6.065.217 kr. | +1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.520 | 4.796.391 kr. | -20.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.984 | 5.598.891 kr. | -6.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 54 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.835 | 6.148.467 kr. | +2.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.143 | 1.550.000 kr. | -74.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.6%
α (alpha)0.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år124.392 kr.
Salgspris6.065.217 kr.
Profit (1 års hold)156.789 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.5%
α (alpha)0.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år177.312 kr.
Salgspris6.307.826 kr.
Profit (1 års hold)452.318 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)0.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år311.484 kr.
Salgspris6.962.869 kr.
Profit (1 års hold)1.241.534 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.320 kr.
− Ejerudgifter/år-52.008 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.392 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)177.312 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)311.484 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.065.217 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread32.397 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha0.5%
Mægler
kr/m² (udbud)85.643 kr.
MæglerEstate Frederiksberg
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-02-06normal
2.825.000 kr.40.357 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.825.000 kr.2017-02-06 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-VÆRELSES LEJLIGHED MED SPEKTAKULÆR UDSIGT OG NABOERNE PÅ BEHØRIG AFSTAND
Oppe på 4. sal med udsigt over de prægtige bygninger der udgør Skolen Ved Duevej, og med masser af luft til de omkringliggende bygninger mod gården, venter der her en indflytningsklar 3-værelses lejlighed med lige dele charmerende detaljer og moderne komfort. Lejligheden blev gennem renoveret i 2017 med respekt for den oprindelige stil og fremstår indbydende og indflytningsklar. Her oppe i de højere luftlag, træder du ind i en rummelig entré med rigtig god opbevaringsplads. Herfra kan du åbne d