iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lombardigade 5, 1. tv

2300 København S · estate · Estate Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
  • ·Seller CAGR 5.7% pa — realistisk
  • ·228 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.3%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 82✓1. sal✓89 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 62.399 kr/m² × 89 m² = 5.553.492 kr.
Lombardigade 5, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1903
Udbudspris
5.445.000 kr.
Dage på markedet
228d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.508 kr./år
Alpha
1.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.553.492 kr.
62.399 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.479.520 kr.
61.568 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.633.891 kr.
63.302 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.445.000 kr.
61.180 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.553.492 kr.
62.399 kr./m²
+2.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.550.000 kr.
17.416 kr./m²
-71.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.5%
α (alpha)1.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år116.052 kr.
Salgspris5.553.492 kr.
Profit (1 års hold)190.024 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.5%
α (alpha)1.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast11.5%
Gross rental/år170.520 kr.
Salgspris5.942.236 kr.
Profit (1 års hold)633.236 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.9%
α (alpha)1.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast20.9%
Gross rental/år258.406 kr.
Salgspris6.375.409 kr.
Profit (1 års hold)1.154.295 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.028 kr.
− Ejerudgifter/år-65.508 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.052 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.520 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)258.406 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.445.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.445.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.445.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.670 kr.
= Tx-omkostning34.520 kr.
+ Tilbudspris5.445.000 kr.
= Total investeret5.479.520 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.553.492 kr.
− Investeret-5.479.520 kr.
= Spread73.972 kr.
÷ Investeret÷ 5.479.520 kr.
= Alpha1.3%

Mægler

kr/m² (udbud)61.180 kr.
MæglerEstate Amager - Amagerbrogade
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2003-03-12normal
1.535.000 kr.17.247 kr./m²
2001-01-14normal
1.165.420 kr.13.095 kr./m²
1997-06-30normal
566.000 kr.6.360 kr./m²
1996-03-19normal
127.552 kr.1.433 kr./m²
1993-11-30normal
340.000 kr.3.820 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.535.000 kr.2003-03-12 · 23 år siden
Udbudspris implicerer5.7% pa
FMV implicerer5.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Rummelig og velindrettet 3-værelses lejlighed med køkken-alrum og gode muligheder

På Lombardigade 5, 1. tv. finder du denne indbydende lejlighed, som oprindeligt var en 4-værelses, men i dag fremstår som en rigtig god 3-værelses med køkken-alrum. Her får du en bolig med en funktionel og fleksibel planløsning samt mulighed for at sætte dit eget præg.Lejligheden blev renoveret for ca. 20 år siden og står i en pæn og brugbar stand. Mange vil dog se potentiale i at modernisere nogle af elementerne for at bringe boligen op i nutidig stil – uden at det skyldes dårlig stand, men blo