← Tilbage til on-market
Lombardigade 5, 1. tv
2300 København S · estate · Estate Amager - Amagerbrogade
Udbudspris
5.445.000 kr.
61.180 kr/m²
Vores estimat
5.910.911 kr.
66.415 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.6 %
+465.911 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.9 %
Comp-engineP10 58.149 · median 64.631 · P90 88.264 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Seller CAGR 5.7% pa — realistisk
- ·288 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +7.9%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 82✓1. sal✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.415 kr/m² × 89 m² = 5.910.911 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1903
Udbudspris
5.445.000 kr.
Dage på markedet
288d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.508 kr./år
Alpha
7.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.910.911 kr.
66.415 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.479.520 kr.
61.568 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.989.178 kr.
67.294 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 61.180 | 5.445.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 66.415 | 5.910.911 kr. | +8.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.149 | 5.175.258 kr. | -5.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.631 | 5.752.120 kr. | +5.6 % | 8 comps samme postnummer, median 727 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.264 | 7.855.519 kr. | +44.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.416 | 1.550.000 kr. | -71.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.0%
α (alpha)7.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast10.0%
Gross rental/år116.052 kr.
Salgspris5.910.911 kr.
Profit (1 års hold)547.443 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.0%
α (alpha)7.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast15.0%
Gross rental/år170.520 kr.
Salgspris6.147.347 kr.
Profit (1 års hold)838.347 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.4%
α (alpha)7.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast27.4%
Gross rental/år258.406 kr.
Salgspris6.785.726 kr.
Profit (1 års hold)1.564.612 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.028 kr.
− Ejerudgifter/år-65.508 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.052 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.520 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)258.406 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.445.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.445.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.445.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.670 kr.
= Tx-omkostning34.520 kr.
+ Tilbudspris5.445.000 kr.
= Total investeret5.479.520 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.910.911 kr.
− Investeret-5.479.520 kr.
= Spread431.391 kr.
÷ Investeret÷ 5.479.520 kr.
= Alpha7.9%
Mægler
kr/m² (udbud)61.180 kr.
MæglerEstate Amager - Amagerbrogade
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2003-03-12normal
1.535.000 kr.17.247 kr./m²
2001-01-14normal
1.165.420 kr.13.095 kr./m²
1997-06-30normal
566.000 kr.6.360 kr./m²
1996-03-19normal
127.552 kr.1.433 kr./m²
1993-11-30normal
340.000 kr.3.820 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.535.000 kr.2003-03-12 · 23 år siden
Udbudspris implicerer5.7% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig og velindrettet 3-værelses lejlighed med køkken-alrum og gode muligheder
På Lombardigade 5, 1. tv. finder du denne indbydende lejlighed, som oprindeligt var en 4-værelses, men i dag fremstår som en rigtig god 3-værelses med køkken-alrum. Her får du en bolig med en funktionel og fleksibel planløsning samt mulighed for at sætte dit eget præg.Lejligheden blev renoveret for ca. 20 år siden og står i en pæn og brugbar stand. Mange vil dog se potentiale i at modernisere nogle af elementerne for at bringe boligen op i nutidig stil – uden at det skyldes dårlig stand, men blo