Udbudspris
10.500.000 kr.
116.667 kr/m²
Vores estimat
9.505.287 kr.
105.614 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.5 %
-994.713 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.0 %
Comp-engineP10 70.685 · median 87.541 · P90 95.663 kr/m²5 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1870)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·111 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 1 · ✗ 2
✗2 deal-breakers✗α -10.0%!Comps usikre (5)✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1870✓90 m² sweet✓Stand 6/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 105.614 kr/m² × 90 m² = 9.505.287 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
90 m²
Værelser
2
Byggeår
1870
Udbudspris
10.500.000 kr.
Dage på markedet
111d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 79.500 kr./år
Alpha
-10.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.505.287 kr.
105.614 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.564.850 kr.
117.387 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.603.914 kr.
106.710 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 116.667 | 10.500.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 105.614 | 9.505.287 kr. | -9.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.685 | 6.361.689 kr. | -39.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.541 | 7.878.722 kr. | -25.0 % | 5 comps inden for 1 km, median 798 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 95.663 | 8.609.715 kr. | -18.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.111 | 2.350.000 kr. | -77.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.5%
α (alpha)-10.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-8.5%
Gross rental/år158.100 kr.
Salgspris9.505.287 kr.
Profit (1 års hold)-901.463 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.9%
α (alpha)-10.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-3.9%
Gross rental/år229.380 kr.
Salgspris9.885.498 kr.
Profit (1 års hold)-449.972 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.3%
α (alpha)-10.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.5%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år264.946 kr.
Salgspris10.912.069 kr.
Profit (1 års hold)612.165 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år237.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)308.880 kr.
− Ejerudgifter/år-79.500 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)158.100 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)229.380 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.946 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris10.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)10.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+63.000 kr.
= Tx-omkostning64.850 kr.
+ Tilbudspris10.500.000 kr.
= Total investeret10.564.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.505.287 kr.
− Investeret-10.564.850 kr.
= Spread-1.059.563 kr.
÷ Investeret÷ 10.564.850 kr.
= Alpha-10.0%
Mægler
kr/m² (udbud)116.667 kr.
MæglerMARCO
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-30normal
7.495.000 kr.83.278 kr./m²
2017-03-01normal
5.065.000 kr.56.278 kr./m²
2015-09-30normal
4.320.000 kr.48.000 kr./m²
2012-12-19normal
3.900.000 kr.43.333 kr./m²
2010-11-25other
3.795.000 kr.42.167 kr./m²
1997-08-13normal
1.100.000 kr.12.222 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.495.000 kr.2021-03-30 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer4.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
HEROPPE GIVER DET HELE MENING – HAVUDSIGT, HIMMELRUM OG LYS FRA FØRSTE ØJEBLIK
Heroppe giver det hele mening – havneudsigt, himmelrum og lys fra første øjekastDer findes lejligheder med udsigt. Og så findes der lejligheder, hvor udsigten bliver en del af stemningen.På Havnegade 33, 4. th. udfolder denne sjældne hjørnelejlighed sig med en placering, som kun ganske få i ejendommen er privilegeret med. Hele fem vinduer åbner sig mod vandet og byen, og lyset bevæger sig gennem rummene fra morgen til aften med en næsten filmisk ro. Havnen, himlen og byens silhuet bliver et leve