Havnegade 33, 4. th
1058 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1870)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 5.3% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 107.722 | 9.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 106.199 | 9.557.922 kr. | -1.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.685 | 6.361.689 kr. | -34.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.541 | 7.878.722 kr. | -18.7 % | 5 comps inden for 1 km, median 798 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 95.663 | 8.609.715 kr. | -11.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.111 | 2.350.000 kr. | -75.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejlighed på sublim beliggenhed og fuldstændig fantastisk udsigt!
På 4. sal i en klassisk ejendom på Havnegade ligger denne lyse og indbydende ejerlejlighed med en placering helt ud til Københavns havn. Her får man byen og vandet helt tæt på – og fra boligens store vinduespartier åbner udsigten sig direkte over havneløbet og Christianshavn. Hjørnelejligheden på 90m2 er fyldt med charmerende deltaljer! Boligens naturlige samlingspunkt er den rummelige opholdsstue, hvor vinduer fra flere sider giver et flot lysindfald og lader udsigten være en markant del af rummet. De lyse sildebensgulve, klassiske detaljer og stuk skaber en elegant ramme om boligen, mens de mange vinduer understreger den luftige fornemmelse. Billederne viser netop de store vinduespartier og den markante udsigt over vandet. Planløsningen byder desuden på et separat køkken med spiseplads, rummeligt walk-in, soveværelse samt badeværelse med separat bruseniche. Fra boligen er der en fransk altan, hvor dørene kan åbnes op mod den store grønne gård. Herudover er der mange muligheder for at ændre rumfordelingen, og derved få køkken alrum og 2 soveværelser. Beliggenheden på Havnegade placerer dig midt i et af København K's mest attraktive bymiljøer. Her bor du langs havnefronten og samtidig med Indre Bys restauranter, caféer og byliv er inden for kort afstand. En bolig, hvor udsigten, lyset og beliggenheden ved vandet er svære at komme udenom, og herudover en bolig der absolut skal opleves i virkeligheden! Velkommen til! :)