Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Ældre charme (byggeår 1870)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1870✓90 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
90 m²
Værelser
2
Byggeår
1870
Udbudspris
10.500.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 79.500 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.500.000 kr.
116.667 kr./m² · fallback
Investeret
10.564.850 kr.
117.387 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.592.694 kr.
117.697 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
10.500.000 kr.
116.667 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
10.500.000 kr.
116.667 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.350.000 kr.
26.111 kr./m²
-77.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år158.100 kr.
Salgspris10.500.000 kr.
Profit (1 års hold)93.250 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.6%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år229.380 kr.
Salgspris11.235.000 kr.
Profit (1 års hold)899.530 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.5%
= Total afkast16.7%
Gross rental/år264.946 kr.
Salgspris12.054.000 kr.
Profit (1 års hold)1.754.096 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år237.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)308.880 kr.
− Ejerudgifter/år-79.500 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)158.100 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)229.380 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.946 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris10.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)10.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+63.000 kr.
= Tx-omkostning64.850 kr.
+ Tilbudspris10.500.000 kr.
= Total investeret10.564.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV10.500.000 kr.
− Investeret-10.564.850 kr.
= Spread-64.850 kr.
÷ Investeret÷ 10.564.850 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)116.667 kr.
MæglerMARCO
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-30normal
7.495.000 kr.83.278 kr./m²
2017-03-01normal
5.065.000 kr.56.278 kr./m²
2015-09-30normal
4.320.000 kr.48.000 kr./m²
2012-12-19normal
3.900.000 kr.43.333 kr./m²
2010-11-25other
3.795.000 kr.42.167 kr./m²
1997-08-13normal
1.100.000 kr.12.222 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.495.000 kr.2021-03-30 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer7.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
HEROPPE GIVER DET HELE MENING – HAVUDSIGT, HIMMELRUM OG LYS FRA FØRSTE ØJEBLIK
Heroppe giver det hele mening – havneudsigt, himmelrum og lys fra første øjekastDer findes lejligheder med udsigt. Og så findes der lejligheder, hvor udsigten bliver en del af stemningen.På Havnegade 33, 4. th. udfolder denne sjældne hjørnelejlighed sig med en placering, som kun ganske få i ejendommen er privilegeret med. Hele fem vinduer åbner sig mod vandet og byen, og lyset bevæger sig gennem rummene fra morgen til aften med en næsten filmisk ro. Havnen, himlen og byens silhuet bliver et leve