← Tilbage til on-market
Borups Alle 134D, 3. th
2000 Frederiksberg · other · &LIVING Frederiksberg | København
Udbudspris
5.995.000 kr.
65.163 kr/m²
Vores estimat
6.005.774 kr.
65.280 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.2 %
+10.774 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.4 %
Comp-engineP10 63.236 · median 73.654 · P90 87.627 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·215 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.4%!Comps usikre (8)✓Sol 100✓3. sal✓Bygget 1991✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 65.280 kr/m² × 92 m² = 6.005.774 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
1991
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
215d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.480 kr./år
Alpha
-0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.005.774 kr.
65.280 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
65.574 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.147.400 kr.
66.820 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 65.163 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.280 | 6.005.774 kr. | +0.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.236 | 5.817.726 kr. | -3.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.654 | 6.776.191 kr. | +13.0 % | 8 comps samme postnummer, median 413 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.627 | 8.061.641 kr. | +34.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 9.891 | 910.000 kr. | -84.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.5%
α (alpha)-0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år180.360 kr.
Salgspris6.005.774 kr.
Profit (1 års hold)153.314 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.7%
α (alpha)-0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.1%
= Total afkast7.7%
Gross rental/år249.912 kr.
Salgspris6.246.005 kr.
Profit (1 års hold)463.097 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.5%
α (alpha)-0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast19.5%
Gross rental/år312.012 kr.
Salgspris6.894.629 kr.
Profit (1 års hold)1.173.821 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år231.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)301.392 kr.
− Ejerudgifter/år-51.480 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)180.360 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)249.912 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)312.012 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.005.774 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-27.046 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)65.163 kr.
Mægler&LIVING Frederiksberg | København
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-VÆRELSES MED ROLIG OASE PÅ FREDERIKSBERG
Rolig beliggenhed, solrig udestue og plads til at sætte sit eget præg – 92 kvm på grænsen mellem Frederiksberg og Nørrebro.På en stille stikvej til Borups Allé – trukket væk fra trafik og byens tempo – ligger denne lyse og velindrettede lejlighed på 92 kvadratmeter. En bolig med ro, potentiale og en planløsning, der giver plads til både hverdagsliv og fremtidige idéer.Lejligheden byder velkommen i en stor og rummelig entré, som skaber en behagelig ankomst og god plads til opbevaring. Herfra ford