← Tilbage til on-market
Borups Alle 134D, 3. th
2000 Frederiksberg · other · &LIVING Frederiksberg | København
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 11.6% i sweet spot (5-20%)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·95 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 31% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 0 · ✗ 0
✓α +12%✓Sol 100✓3. sal✓Bygget 1991✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.600 kr/m² × 92 m² = 6.955.187 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
1991
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
95d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.480 kr./år
Alpha
11.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.955.187 kr.
75.600 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
67.761 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.091.150 kr.
77.078 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.195.000 kr.
67.337 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.955.187 kr.
75.600 kr./m²
+12.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
910.000 kr.
9.891 kr./m²
-85.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
14.5%
α (alpha)11.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast14.5%
Gross rental/år180.360 kr.
Salgspris6.955.187 kr.
Profit (1 års hold)901.527 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
22.6%
α (alpha)11.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.0%
= Total afkast22.6%
Gross rental/år249.912 kr.
Salgspris7.442.050 kr.
Profit (1 års hold)1.457.942 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
31.4%
α (alpha)11.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast31.4%
Gross rental/år312.012 kr.
Salgspris7.984.555 kr.
Profit (1 års hold)2.062.547 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år231.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)301.392 kr.
− Ejerudgifter/år-51.480 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)180.360 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)249.912 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)312.012 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.955.187 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread721.167 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha11.6%
Mægler
kr/m² (udbud)67.337 kr.
Mægler&LIVING Frederiksberg | København
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-VÆRELSES MED ROLIG OASE PÅ FREDERIKSBERG
Rolig beliggenhed, solrig udestue og plads til at sætte sit eget præg – 92 kvm på grænsen mellem Frederiksberg og Nørrebro.På en stille stikvej til Borups Allé – trukket væk fra trafik og byens tempo – ligger denne lyse og velindrettede lejlighed på 92 kvadratmeter. En bolig med ro, potentiale og en planløsning, der giver plads til både hverdagsliv og fremtidige idéer.Lejligheden byder velkommen i en stor og rummelig entré, som skaber en behagelig ankomst og god plads til opbevaring. Herfra ford