iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Marstalsgade 36, 4. tv

2100 København Ø · other · Vogel&Vandel

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.250.000 kr.
95.455 kr/m²
Vores estimat
5.250.000 kr.
95.455 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 38.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓KBH-klassiker 1903✓Sol 95✓55 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Marstalsgade 36, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
5.250.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.168 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.250.000 kr.
95.455 kr./m² · fallback
Investeret
5.283.350 kr.
96.061 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.291.235 kr.
96.204 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris95.4555.250.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM95.4555.250.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.6361.300.000 kr.-75.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år74.832 kr.
Salgspris5.250.000 kr.
Profit (1 års hold)41.482 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år114.432 kr.
Salgspris5.460.000 kr.
Profit (1 års hold)291.082 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.5%
Gross rental/år177.885 kr.
Salgspris6.027.000 kr.
Profit (1 års hold)921.535 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)171.600 kr.
− Ejerudgifter/år-57.168 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.832 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)114.432 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.885 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.500 kr.
= Tx-omkostning33.350 kr.
+ Tilbudspris5.250.000 kr.
= Total investeret5.283.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.250.000 kr.
− Investeret-5.283.350 kr.
= Spread-33.350 kr.
÷ Investeret÷ 5.283.350 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)95.455 kr.
MæglerVogel&Vandel
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-10-21normal
3.800.000 kr.69.091 kr./m²
2022-09-14family
1.495.000 kr.27.182 kr./m²
2019-04-23normal
2.380.000 kr.43.273 kr./m²
1998-08-05normal
563.500 kr.10.245 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2025-10-21 · 1 år siden
Udbudspris implicerer38.2% pa
FMV implicerer38.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Østerbro-drømmen. Uden renoveringen. ☀️

Østerbro-drømmen. Uden renoveringen. ☀️Forestil dig at flytte ind i en klassisk Østerbro-lejlighed, hvor alt allerede er sat i stand. Hvor de smukke detaljer giver boligen karakter, og badeværelset er helt nyt – selvfølgelig med separat brus.Og når solen kalder? Så tager du kaffen med ud på din egen sydvendte altan. Her får du en toværelses med noget særligt på Indre Østerbro, tæt på både Nordre Frihavnsgade og Nordhavn. Til dig, der drømmer om den klassiske københavnerstemning, men gerne vil sp