Monica Zetterlunds Vej 3, 1. th
2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 17.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.284 | 5.245.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.804 | 5.145.855 kr. | -1.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.077 | 4.695.149 kr. | -10.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.082 | 4.829.502 kr. | -7.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 290 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 94.487 | 6.330.649 kr. | +20.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.134 | 1.550.000 kr. | -70.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys 2-værelses lejlighed med sydøstvendt altan og kanallivet tæt på
Monica Zetterlunds Vej 3, 1. th. byder på en veldisponeret 2-værelses lejlighed på 67 kvm, hvor kvadratmeterne er udnyttet rigtig fornuftigt. Boligen har gulvvarme i hele lejligheden, elevator i opgangen, et godt lysindfald og en indretning, der gør den nem at gå til i hverdagen. Fra entréen træder du direkte ind i køkkenalrummet, som fungerer som lejlighedens naturlige opholdsrum. Køkken, spiseplads og stue hænger godt sammen, og der er plads til både spisebord, sofaparti og hyggelige stunder derhjemme. Rummet har en god størrelse, så man kan indrette sig uden at det føles klemt, og det fungerer fint både til hverdag og når der er gæster forbi. Fra stuen er der udgang til den sydøstvendte altan, hvor morgensolen og formiddagssolen kan nydes. Det giver et dejligt ekstra uderum i sommerhalvåret og et oplagt sted til kaffe, frisk luft eller en rolig start på dagen. Samtidig ligger ejendommen med en dejlig gård, hvor der er masser af sol og mulighed for at opholde sig ude i rolige omgivelser. Videre gennem lejligheden kommer du til soveværelset, som har en god størrelse med plads til dobbeltseng og opbevaring. Til sidst finder du badeværelset, som er praktisk indrettet med separat bruseniche og plads til en kombineret vaskemaskine og tørretumbler. Det giver en god hverdagsløsning, især i en 2-værelses lejlighed, hvor funktionaliteten gerne skal spille. Området omkring Monica Zetterlunds Vej er en stor del af oplevelsen. Kanallivet, vandet og promenaderne ligger tæt på, og samtidig er der kort afstand til indkøb, caféer, Sluseholmen metro, havnebus og hverdagens praktiske muligheder. Det giver en nem hverdag på Sluseholmen med både ro, vand og byliv lige i nærheden.