Krusågade 30, 1. tv
1719 København V · realmaeglerne · RealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.583 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.560 | 5.613.589 kr. | +2.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.397 | 4.763.813 kr. | -13.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.662 | 5.439.740 kr. | -1.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 107 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 101.300 | 6.077.972 kr. | +10.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.667 | 1.300.000 kr. | -76.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys og indbydende lejlighed med altan på Vesterbro
Se boligmagasin her - Boligmagasin Velkommen til Krusågade 30, 1. tv. – en charmerende og veldisponeret lejlighed, hvor klassiske detaljer møder en lys og moderne indretning. Boligen fremstår indbydende med flotte plankegulve, lyse vægge og et dejligt naturligt lysindfald, der tilsammen skaber en behagelig og hjemlig atmosfære. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det rummelige opholdsmiljø, hvor stue og spisestue ligger i åben forbindelse. Her er god plads til både sofahjørne og et stort spisebord, og indretningen giver samtidig mulighed for at skabe forskellige hyggelige zoner. Fra spisestuen er der direkte udgang til boligens altan, som vender mod den rolige gård og giver et skønt ekstra uderum. Køkkenet ligger i naturlig forlængelse af opholdsrummet og er indrettet med hvide fronter, træbordplader og gode arbejdsflader. Den karakteristiske glasvæg åbner visuelt køkkenet mod spisestuen og bidrager til lejlighedens lyse og luftige udtryk. Badeværelset er funktionelt indrettet med separat bruseniche og lyse fliser, som giver et enkelt og tidløst udtryk. Boligens soveværelse har en rigtig god størrelse med plads til dobbeltseng og rigelig opbevaring. Sammen med den gode planløsning får man her en lejlighed, hvor kvadratmeterne er udnyttet effektivt, og hvor der samtidig er en fin opdeling mellem opholdsafdelingen og soveværelset. Krusågade placerer dig midt på attraktive Vesterbro med kort afstand til både caféer, restauranter, indkøb og grønne områder. Samtidig er der nem adgang til resten af København, mens selve lejligheden og den hyggelige gårdside giver mulighed for at trække sig tilbage fra bylivet. En oplagt bolig til køberen, der ønsker klassisk Vesterbro-charme kombineret med en moderne og velfungerende indretning. Vi glæder os til at byde jer velkommen og vise jer denne skønne lejlighed – kontakt os allerede i dag for en fremvisning.