iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nikolaj Plads 34, 1. th

1067 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
12.750.000 kr.
110.870 kr/m²
Vores estimat
10.790.152 kr.
93.827 kr/m²
Udbudt over estimat
-15.4 %
-1.959.848 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -15.9 %
Comp-engineP10 75.638 · median 83.745 · P90 97.872 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness4/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1898)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -15.9% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
3 · ! 2 · 2
α -15.9%115 m² for stor!Comps usikre (8)!Sol 48Klassisk 18981. salAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 93.827 kr/m² × 115 m² = 10.790.152 kr.
Nikolaj Plads 34, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
115 m²
Værelser
3
Byggeår
1898
Udbudspris
12.750.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 79.740 kr./år
Alpha
-15.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.790.152 kr.
93.827 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.828.350 kr.
111.551 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.946.483 kr.
95.187 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris110.87012.750.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM93.82710.790.152 kr.-15.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1075.6388.698.406 kr.-31.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median83.7459.630.717 kr.-24.5 %8 comps inden for 1 km, median 837 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9097.87211.255.301 kr.-11.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering29.1303.350.000 kr.-73.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.1%
α (alpha)-15.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-14.1%
Gross rental/år223.860 kr.
Salgspris10.790.152 kr.
Profit (1 års hold)-1.814.338 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.4%
α (alpha)-15.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-9.4%
Gross rental/år314.940 kr.
Salgspris11.221.758 kr.
Profit (1 års hold)-1.291.652 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.1%
α (alpha)-15.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år413.864 kr.
Salgspris12.387.094 kr.
Profit (1 års hold)-27.391 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (115) × 12 mdr
= Langtidsleje/år303.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)394.680 kr.
− Ejerudgifter/år-79.740 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)223.860 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)314.940 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)413.864 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris12.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)12.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)12.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+76.500 kr.
= Tx-omkostning78.350 kr.
+ Tilbudspris12.750.000 kr.
= Total investeret12.828.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV10.790.152 kr.
− Investeret-12.828.350 kr.
= Spread-2.038.198 kr.
÷ Investeret÷ 12.828.350 kr.
= Alpha-15.9%

Mægler

kr/m² (udbud)110.870 kr.
MæglerRealMæglerne City & Christianshavn ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2008-04-04family
3.272.500 kr.28.457 kr./m²
2005-03-30normal
2.420.000 kr.21.043 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.420.000 kr.2005-03-30 · 21 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

LEV EVENTYRLIGT MODERNE I MIDDELALDERBYEN

Middelalderbyens uforskammet charmerende Nikolajkvarter, er bygget omkring Nikolaj Kirke navngivet for Sankt Nikolaj, helgen for søens folk. Med en helgen følger legender og eventyr. I nummer 34 gjorde H.C. Andersen kur til den svenske nattergal Jenny Lind, men hun var vist til noget mere. Ikke at hun ville blive skuffet i dag, hvor restauranter og cafeer rundt om pladsen har udendørs servering, uden at kvarteret er blevet et partyområde. Nikolaj Plads er tværtimod en af de mest stille og fredelige oaser i Indre By. Når man står på brostenene her, er det næsten ikke til at forstå, at man er i hjertet af det gamle København. Ejendommen på Nikolaj Plads 34 er opført i 1898, men udstykket til ejerlejligheder og moderniseret fra top til tå i 2004 – inklusiv elevator. Lejligheden på 1. sal er på 115 m2 med højt til loftet – og som noget helt særligt med direkte udgang til en terrasse på omkring 100 m2. Den fælles terrasse ligger i niveau med lejligheden, og bortset fra en udvendig trappe er lejlighedens tre terrassedøre eneste adgang til uderummet. Med Sydeuropæisk stemning, frodige krukker og grønt fordobler terrassen boligens rumlige oplevelse. De fleste øvrige lejligheder i ejendommen har egen altan og ejendommen i øvrigt er up to date. Med beboerlicens er der gratis parkering i parkeringshuse i København K. Alt er tæt på i København, men her samler det sig: Nikolajkvarteret er det autentiske København og lige rundt om ligger Gammel Strand ved Holmens Kanal og over broen ligger Christiansborg med Børsen og Københavns Havn. Indre by er historie shopping og kultur med museer, teater og ballet. Men i en tid præget af imposante nybyggerier langs havneløbene er det betryggende at vide, at netop her i middelalderbyen bliver historien stadig levet og at man mellem brosten, kirketårne og kanaler stadig kan finde mere end et strejf af eventyr.