Nikolaj Plads 34, 1. th
1067 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1898)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -15.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 110.870 | 12.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.827 | 10.790.152 kr. | -15.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.638 | 8.698.406 kr. | -31.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.745 | 9.630.717 kr. | -24.5 % | 8 comps inden for 1 km, median 837 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 97.872 | 11.255.301 kr. | -11.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 29.130 | 3.350.000 kr. | -73.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
LEV EVENTYRLIGT MODERNE I MIDDELALDERBYEN
Middelalderbyens uforskammet charmerende Nikolajkvarter, er bygget omkring Nikolaj Kirke navngivet for Sankt Nikolaj, helgen for søens folk. Med en helgen følger legender og eventyr. I nummer 34 gjorde H.C. Andersen kur til den svenske nattergal Jenny Lind, men hun var vist til noget mere. Ikke at hun ville blive skuffet i dag, hvor restauranter og cafeer rundt om pladsen har udendørs servering, uden at kvarteret er blevet et partyområde. Nikolaj Plads er tværtimod en af de mest stille og fredelige oaser i Indre By. Når man står på brostenene her, er det næsten ikke til at forstå, at man er i hjertet af det gamle København. Ejendommen på Nikolaj Plads 34 er opført i 1898, men udstykket til ejerlejligheder og moderniseret fra top til tå i 2004 – inklusiv elevator. Lejligheden på 1. sal er på 115 m2 med højt til loftet – og som noget helt særligt med direkte udgang til en terrasse på omkring 100 m2. Den fælles terrasse ligger i niveau med lejligheden, og bortset fra en udvendig trappe er lejlighedens tre terrassedøre eneste adgang til uderummet. Med Sydeuropæisk stemning, frodige krukker og grønt fordobler terrassen boligens rumlige oplevelse. De fleste øvrige lejligheder i ejendommen har egen altan og ejendommen i øvrigt er up to date. Med beboerlicens er der gratis parkering i parkeringshuse i København K. Alt er tæt på i København, men her samler det sig: Nikolajkvarteret er det autentiske København og lige rundt om ligger Gammel Strand ved Holmens Kanal og over broen ligger Christiansborg med Børsen og Københavns Havn. Indre by er historie shopping og kultur med museer, teater og ballet. Men i en tid præget af imposante nybyggerier langs havneløbene er det betryggende at vide, at netop her i middelalderbyen bliver historien stadig levet og at man mellem brosten, kirketårne og kanaler stadig kan finde mere end et strejf af eventyr.