Udbudspris
4.695.000 kr.
74.524 kr/m²
Vores estimat
4.586.440 kr.
72.801 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.3 %
-108.560 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.9 %
Comp-engineP10 62.477 · median 78.471 · P90 85.706 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·134 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.9%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1938✓Sol 100✓63 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.801 kr/m² × 63 m² = 4.586.440 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
134d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.704 kr./år
Alpha
-2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.586.440 kr.
72.801 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
75.000 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.657.362 kr.
73.926 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.524 | 4.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.801 | 4.586.440 kr. | -2.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.477 | 3.936.022 kr. | -16.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.471 | 4.943.650 kr. | +5.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 445 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 85.706 | 5.399.467 kr. | +15.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.635 | 1.300.000 kr. | -72.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.8%
α (alpha)-2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-0.8%
Gross rental/år100.716 kr.
Salgspris4.586.440 kr.
Profit (1 års hold)-37.864 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.1%
α (alpha)-2.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast4.1%
Gross rental/år144.942 kr.
Salgspris4.769.898 kr.
Profit (1 års hold)189.820 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.9%
α (alpha)-2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast15.9%
Gross rental/år192.812 kr.
Salgspris5.265.233 kr.
Profit (1 års hold)733.026 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år147.420 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)191.646 kr.
− Ejerudgifter/år-46.704 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.716 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)144.942 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.812 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.586.440 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread-138.580 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha-2.9%
Mægler
kr/m² (udbud)74.524 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-16family
714.000 kr.11.333 kr./m²
2011-12-07normal
1.475.000 kr.23.413 kr./m²
2001-11-06normal
850.000 kr.13.492 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.475.000 kr.2011-12-07 · 15 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot 2 værelses med altan - tæt på søerne!
På adressen midt i alting, men alligevel tilbagetrukket i en stille gård er I heldige at finde en lys og indflytningsklar lejlighed. Her kan I glæde jer til en raffineret udsigt ud over Søerne på den solrige tagterrasse, mens adressen placerer jer midt i alle byens fristelser.Indendørs venter 63 lyse og veludnyttede kvadratmeter og en planløsning, der appellerer til singler og par i alle aldre. Her kan I blandt andet se frem til masser af originale detaljer som flotte parketgulve, og et velholdt