Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -1.6%✓4. sal✓KBH-klassiker 1938✓Sol 100✓63 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.387 kr/m² × 63 m² = 4.749.383 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.704 kr./år
Alpha
-1.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.749.383 kr.
75.387 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
76.597 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.819.333 kr.
76.497 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.795.000 kr.
76.111 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.749.383 kr.
75.387 kr./m²
-1.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
20.635 kr./m²
-72.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-1.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år100.716 kr.
Salgspris4.749.383 kr.
Profit (1 års hold)24.479 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)-1.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år144.942 kr.
Salgspris5.081.840 kr.
Profit (1 års hold)401.162 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.2%
α (alpha)-1.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast17.2%
Gross rental/år192.812 kr.
Salgspris5.452.292 kr.
Profit (1 års hold)819.484 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år147.420 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)191.646 kr.
− Ejerudgifter/år-46.704 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.716 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)144.942 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.812 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.749.383 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-76.237 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-1.6%
Mægler
kr/m² (udbud)76.111 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-16family
714.000 kr.11.333 kr./m²
2011-12-07normal
1.475.000 kr.23.413 kr./m²
2001-11-06normal
850.000 kr.13.492 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.475.000 kr.2011-12-07 · 15 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot 2 værelses med altan - tæt på søerne!
På adressen midt i alting, men alligevel tilbagetrukket i en stille gård er I heldige at finde en lys og indflytningsklar lejlighed. Her kan I glæde jer til en raffineret udsigt ud over Søerne på den solrige tagterrasse, mens adressen placerer jer midt i alle byens fristelser.Indendørs venter 63 lyse og veludnyttede kvadratmeter og en planløsning, der appellerer til singler og par i alle aldre. Her kan I blandt andet se frem til masser af originale detaljer som flotte parketgulve, og et velholdt